legea serviciului public de alimentare cu energie termica
Publicat in Monitorul Oficial al Romaniei nr. 651 din 27/07/2006
Parlamentul Romaniei adopta prezenta lege
CAPITOLUL I
Dispozitii generale
Sectiunea 1
Domeniu de reglementare
Art. 1. - (1) Prezenta lege reglementeaza desfasurarea activitatilor specifice serviciilor publice de alimentare cu energie termica utilizata pentru încalzire si prepararea apei calde de consum, respectiv producerea, transportul, distributia si furnizarea energiei termice în sistem centralizat, în conditii de eficienta si la standarde de calitate, în vederea utilizarii optime a resurselor de energie si cu respectarea normelor de protectie a mediului.
(2) Prevederile prezentei legi se aplica serviciului public de alimentare cu energie termica în sistem centralizat înfiintat si organizat la nivelul comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor, indiferent de marimea acestora.
Art. 2. - (1) Serviciul de alimentare cu energie termica în sistem centralizat face parte din sfera serviciilor comunitare de utilitati publice si cuprinde totalitatea activitatilor privind producerea,
transportul, distributia si furnizarea energiei termice, desfasurate la nivelul unitatilor administrativ-teritoriale sub conducerea, coordonarea si responsabilitatea autoritatilor administratie publice locale sau asociatiilor de dezvoltare comunitara, dupa caz, în scopul asigurarii energiei termice necesare încalzirii si prepararii apei calde de consum pentru populatie, institutii publice, obiective social-culturale si operatori economici.
(2) Serviciul de alimentare cu energie termica în sistem centralizat se realizeaza prin intermediul infrastructurii tehnico-edilitare specifice apartinând domeniului public sau privat al autoritatii administratiei publice locale sau asociatiei de dezvoltare comunitara, care formeaza sistemul de alimentare centralizata cu energie termica al localitatii sau al asociatiei de dezvoltare comunitara, denumit în continuare SACET.
(3) În sensul prezentei legi, SACET este alcatuit dintr-un ansamblu tehnologic si functional unitar constând din constructii, instalatii, echipamente, dotari specifice si mijloace de masurare destinat producerii, transportului, distributiei si furnizarii energiei termice pe teritoriul localitatilor, care cuprinde:
a) centrale termice sau centrale electrice de termoficare;
b) retele de transport;
c) puncte termice/statii termice;
d) retele de distributie;
e) constructii si instalatii auxiliare;
f) bransamente, pâna la punctele de delimitare/separare a instalatiilor;
g) sisteme de masura, control si automatizare.
Sectiunea a 2-a
Principiile si obiectivele legii
Art. 3. - Principiile prezentei legi sunt urmatoarele:
a) utilizarea eficienta a resurselor energetice;
b) dezvoltarea durabila a unitatilor administrativ - teritoriale;
c) diminuarea impactului asupra mediului;
d) promovarea cogenerarii de înalta eficienta si utilizarea surselor noi si regenerabile de energie;
e) reglementarea si transparenta tarifelor si preturilor energiei termice;
f) asigurarea accesului nediscriminatoriu al utilizatorilor la retelele termice si la serviciul de alimentare cu energie termica;
g) "un condominiu - un sistem de încalzire".
Art. 4. - Obiectivele prezentei legi sunt urmatoarele:
a) asigurarea continuitatii serviciului public de alimentare cu energie termica;
b) asigurarea calitatii serviciului public de alimentare cu energie termica;
c) accesibilitatea preturilor la consumatori;
d) asigurarea resurselor necesare serviciului public de alimentare cu energie termica, pe termen lung;
e) asigurarea sigurantei în functionare a serviciului public de alimentare cu energie termica;
f) evidentierea transparenta a costurilor în stabilirea pretului energiei termice.
Sectiunea a 3-a
Definitii
Art. 5. - În sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarele semnificatii:
1. acces la retea - dreptul operatorilor si al utilizatorilor de a se racorda/bransa, în conditiile legii, la retelele termice;
2. agent termic - fluidul utilizat pentru acumularea, transferul termic si pentru transmiterea energiei termice;
3. apa calda de consum - apa calda utilizata în scopuri gospodaresti sau igienico-sanitare;
4. autorizatie - act tehnic si juridic emis de Autoritatea Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice, prin care se acorda unei persoane juridice permisiunea de a monta, a pune în functiune, a modifica, a repara si a exploata sisteme de repartizare a costurilor;
5. autoritati de reglementare competente - Autoritatea Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice, denumita în continuare A.N.R.S.C. si Autoritatea Nationala de Reglementare în Domeniul Energiei, denumita în continuare A.N.R.E.;
6. bransament termic - legatura fizica dintre o retea termica si instalatiile proprii ale unui utilizator;
7. condominiu - imobil, bloc de locuinte, cladire - proprietate imobiliara din care unele parti sunt proprietati individuale, reprezentate de apartamente sau spatii cu alta destinatie decât cea de locuinta, iar restul, din parti aflate în proprietate comuna. Prin asimilare poate fi definit condominiu si un tronson, cu una sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, în conditiile în care se poate delimita proprietatea comuna;
8. consumator de energie termica - persoana fizica sau juridica, care utilizeaza energie termica în scop propriu prin instalatiile proprii;
9. cogenerare - producere simultana de energie termica si de energie electrica si/sau mecanica în instalatii tehnologice special realizate pentru aceasta;
10. centrala electrica de cogenerare - ansamblu de instalatii, constructii si echipamente necesare pentru producerea energiei electrice si termice în cogenerare;
11. conventie - act juridic, anexa la contractul de furnizare a energiei termice încheiat între un operator si un utilizator, prin care se stabilesc conditiile de facturare si plata a energiei termice, la nivel de consumator din cadrul unui condominiu;
12. distributie a energiei termice - activitatea de transmitere a energiei termice, de la producator sau reteaua de transport catre utilizator, inclusiv transformarea parametrilor agentului termic, realizata prin utilizarea retelelor termice de distributie;
13. furnizare a energiei termice - activitatea prin care se asigura, pe baze contractuale, comercializarea energiei termice între producatori si utilizatori;
14. grupuri de masurare a energiei termice - ansamblul format din debitmetru, termorezistente si integrator, supus controlului metrologic legal, care masoara cantitatea de energie termica furnizata unui utilizator;
15. instalatii ale utilizatorilor - totalitatea instalatiilor si receptoarelor care utilizeaza energie termica furnizata, situate dupa bransamentul termic aflat în proprietatea sau administrarea operatorului;
16. licenta - act tehnic si juridic emis de autoritatea de reglementare competenta prin care se recunoaste unei persoane juridice române sau straine calitatea de operator al serviciului de alimentare cu energie termica în sistem centralizat, precum si competenta, capacitatea si dreptul de a furniza/presta serviciul reglementat de prezenta lege si de a exploata sisteme de alimentare centralizata cu energie termica;
17. operator al serviciului - persoana juridica româna sau straina care are competenta si capacitatea recunoscute prin licenta de a presta integral activitatile specifice serviciului de alimentare în sistem centralizat cu energie termica; prin hotarârea autoritatii administratiei publice locale sau a asociatiei de dezvoltare comunitara, activitatea de producere a energiei termice poate fi prestata de unul sau mai multi operatori;
18. pret - contravaloarea unitatii de energie termica furnizata unui utilizator;
19. pret binom - pret de furnizare în care contravaloarea facturii de plata pe o anumita perioada este repartizata lunar pe o suma fixa, independenta de cantitatea de energie consumata, si pe o suma variabila, proportionala cu consumul efectuat în perioada respectiva;
20. pret local - pret format din pretul de producere a energiei termice si tarifele serviciilor de transport, distributie si furnizare, aprobat de autoritatea administratiei publice locale sau de asociatia de dezvoltare comunitara, dupa caz, cu avizul autoritatii de reglementare competente, pentru fiecare operator care are si calitatea de furnizor;
21. pret local pentru populatie - pret pentru energia termica furnizata si facturata populatiei prin sistemul de alimentare centralizata cu energie termica - SACET, aprobat prin hotarâre a autoritatii administratiei publice locale sau a asociatiei de dezvoltare comunitara, dupa caz, în conformitate cu prevederile legale;
22. producator de energie termica - operator, titular de licenta pentru producerea energiei termice;
23. producere a energiei termice - activitatea de transformare a surselor primare sau a unor forme de energie în energie termica, înmagazinata în agentul termic;
24. punct de delimitare/separare a instalatiilor - locul în care intervine schimbarea proprietatii asupra instalatiilor unui SACET;
25. racord termic - legatura dintre o retea termica si o statie termica;
26. retea termica - ansamblul de conducte, instalatii de pompare, altele decât cele existente la producator, si instalatii auxiliare cu ajutorul carora energia termica se transporta în regim continuu si controlat între producatori si statiile termice sau utilizatori;
27. repartitor de costuri - aparat cu indicatii adimensionale, destinat utilizarii în cadrul sistemelor de repartizare a costurilor, în scopul masurarii indirecte a:
a) energiei termice consumate de corpul de încalzire pe care acesta este montat;
b) energiei termice continute în apa calda de consum si volumului apei calde de consum, care trece prin aparat;
28. repartizare a costurilor - reprezinta totalitatea actiunilor si activitatilor desfasurate de o persoana juridica, autorizata de autoritatea competenta, în scopul repartizarii costurilor pe proprietati individuale din imobilele tip condominiu;
29. serviciu public de alimentare cu energie termica - serviciu public de interes general, care cuprinde totalitatea activitatilor desfasurate în scopul alimentarii centralizate cu energie termica a cel putin doi utilizatori racordati la SACET;
30. sistem de alimentare centralizata cu energie termica - SACET - ansamblul instalatiilor tehnologice, echipamentelor si constructiilor, situate într-o zona precis delimitata, legate printr-un proces tehnologic si functional comun, destinate producerii, transportului si distributiei energiei termice prin retele termice pentru cel putin doi utilizatori;
31. sisteme de repartizare a costurilor - ansamblu format din mai multe repartitoare de costuri, de acelasi fel, armaturile si instalatiile aferente, montate în imobile de tip condominiu, care functioneaza si este exploatat pe baza unui program de calcul specializat;
32. standard de performanta - norma tehnica ce stabileste indicatorii cantitativi si calitativi ai serviciului public de alimentare cu energie termica;
33. statie termica - ansamblul instalatiilor din cadrul unui SACET prin care se realizeaza transformarea si/sau adaptarea parametrilor agentului termic la necesitatile consumului unuia sau mai multor utilizatori;
34. transport al energiei termice - activitatea de transmitere a energiei termice de la producatori la retelele termice de distributie sau la utilizatorii racordati direct la retelele termice de transport;
35. utilizator de energie termica - unul sau mai multi consumatori de energie termica, beneficiar al serviciului public de alimentare cu energie termica; în cazul condominiilor, prin utilizator se înteleg toti consumatorii din condominiul respectiv;
36. zona de protectie/siguranta - zona adiacenta constructiilor si instalatiilor obiectivelor SACET, extinsa si în spatiu, în care se introduc restrictii sau interdictii privind regimul constructiilor si de
exploatare a fondului funciar pentru asigurarea protectiei si a functionarii normale a obiectivului energetic, precum si în scopul evitarii punerii în pericol a persoanelor, bunurilor si a mediului, stabilita prin norme tehnice emise de autoritatea de reglementare competenta;
37. zona unitara de încalzire - areal geografic apartinând unei unitati administrativ-teritoriale, în interiorul caruia se poate promova o singura solutie tehnica de încalzire.
CAPITOLUL II
Organizarea si functionarea serviciului public de alimentare cu energie termica
Sectiunea 1
Politici si strategii
Art. 6. - (1) Politica în domeniul serviciului public de alimentare cu energie termica se elaboreaza de catre Ministerul Administratiei si Internelor în colaborare cu Ministerul Economiei si Comertului si este parte integranta a politicii energetice a statului.
(2) Politica de protectie sociala în domeniul alimentarii cu energie termica se elaboreaza de Ministerul Muncii, Solidaritatii Sociale si Familiei în colaborare cu Ministerul Administratiei si Internelor, cu consultarea asociatiilor neguvernamentale reprezentative în domeniul respectiv.
Art. 7. - (1) Guvernul aproba Strategia nationala privind serviciul public de alimentare cu energie termica în sistem centralizat.
(2) Strategia mentionata la alin. (1) este elaborata de Ministerul Administratiei si Internelor în colaborare cu Ministerul Economiei si Comertului si Ministerul Mediului si Gospodaririi Apelor, cu consultarea organizatiilor neguvernamentale reprezentative în domeniu.
Sectiunea a 2-a
Atributii ale autoritatilor administratiei publice locale în domeniul energiei termice
Art. 8. - (1) Înfiintarea, organizarea, coordonarea, monitorizarea si controlul serviciului public de alimentare cu energie termica constituie obligatii ale autoritatilor administratiei publice locale.
(2) În asigurarea serviciului public de alimentare cu energie termica, autoritatile administratiei publice locale au, în principal, urmatoarele atributii:
a) asigurarea continuitatii serviciului public de alimentare cu energie termica la nivelul unitatilor administrativ-teritoriale;
b) elaborarea anuala a programului propriu în domeniul energiei termice, corelat cu programul propriu de eficienta energetica si aprobat prin hotarâre a consiliului local, judetean, sau a Consiliului General al Municipiului Bucuresti ori a asociatiei de dezvoltare comunitara, dupa caz;
c) înfiintarea unui compartiment energetic, în cadrul aparatului propriu, în conditiile legii;
d) aprobarea, în conditiile legii, în termen de maximum 30 zile, a propunerilor privind nivelul pretului local al energiei termice catre utilizatori, înaintate de catre operatori;
e) aprobarea, în conditiile legii, a pretului local pentru populatie;
f) aprobarea programului de dezvoltare, modernizare si contorizare a SACET, care trebuie sa cuprinda atât surse de finantare, cât si termen de finalizare, pe baza datelor furnizate de operatori;
g) asigurarea conditiilor pentru întocmirea studiilor privind evaluarea potentialului local al resurselor regenerabile de energie si al studiilor de fezabilitate privind valorificarea acestui potential;
h) exercitarea controlului serviciului public de alimentare cu energie termica, în conditiile legii;
i) stabilirea zonelor unitare de încalzire, pe baza studiilor de fezabilitate privind dezvoltarea regionala, aprobate prin hotarâre a consiliului local, a consiliului judetean sau a Consiliului General al Municipiului Bucuresti ori a asociatiei de dezvoltare comunitara, dupa caz;
j) urmareste instituirea de catre operator a zonelor de protectie si siguranta a SACET, în conditiile legii;
k) urmareste elaborarea si aprobarea programelor de contorizare la nivelul bransamentului utilizatorilor racordati la sistemele de alimentare centralizata cu energie termica.
(3) În vederea modernizarii si dezvoltarii SACET, în studiile de fezabilitate se analizeaza si solutii de alimentare cu energie termica produsa prin cogenerare de înalta eficienta sau prin valorificarea resurselor regenerabile locale.
Art. 9. - Compartimentul energetic, înfiintat în conformitate cu prevederile art.8 alin.(2) lit.c), are urmatoarele atributii principale:
a) elaboreaza si propune spre aprobare autoritatii administratiei publice locale programul propriu de modernizare si dezvoltare a SACET;
b) identifica zonele unitare de încalzire;
c) elaboreaza, în conformitate cu reglementarile-cadru emise de A.N.R.S.C., si supune spre aprobare autoritatii administratiei publice locale urmatoarele:
- regulamentul serviciului public de alimentare cu energie termica;
- caietul de sarcini pentru prestarea serviciul public de alimentare cu energie termica si pentru exploatarea SACET;
- contractul de delegare a gestiunii serviciului, dupa caz;
d) urmareste realizarea obiectivelor cuprinse în programul propriu de modernizare si dezvoltare a SACET;
e) urmareste îndeplinirea clauzelor contractuale, în cazul gestiunii delegate;
f) comunica, periodic, datele solicitate de autoritatile de reglementare competente;
g) controleaza modul de desfasurare a activitatii privind repartizarea costurilor energiei termice în condominii;
h) furnizeaza si înainteaza catre autoritatea administratiei publice locale datele preliminare necesare fundamentarii si elaborarii strategiilor de valorificare pe plan local a potentialului resurselor energetice regenerabile;
i) propune solutii de valorificare pe plan local a potentialului resurselor regenerabile de energie;
j) elaboreaza si urmareste realizarea programului de contorizare a SACET.
Sectiunea a 3-a
Organizarea gestiunii
Art. 10. - (1) Gestiunea serviciului public de alimentare cu energie termica prin SACET se poate organiza în urmatoarele modalitati:
a) gestiune directa;
b) gestiune delegata.
(2) Alegerea formei de gestiune a serviciului public de alimentare cu energie termica prin SACET se face prin hotarâre adoptata de catre autoritatile administratiei publice locale sau asociatiile de dezvoltare comunitara.
(3) Autoritatile administratiei publice locale se pot asocia între ele în vederea înfiintarii de asociatii de dezvoltare comunitara, în conformitate cu prevederile Legii serviciilor comunitare de utilitati publice nr. 51/2006, si pot constitui societati comerciale cu capital public sau mixt, în vederea gestionarii serviciului public de alimentare cu energie termica prin SACET, în conditiile legii.
(4) O autoritate a administratiei publice locale sau o asociatie de dezvoltare comunitara se poate asocia cu persoane juridice, române ori straine, pentru constituirea unor societati comerciale cu capital public sau mixt, în vederea gestionarii serviciului public de alimentare cu energie termica prin SACET, în conditiile legii.
Sectiunea a 4-a
Gestiunea directa
Art. 11. - (1) În cazul gestiunii directe, autoritatile administratiei publice locale sau asociatiile de dezvoltare comunitara, dupa caz, îsi asuma nemijlocit toate sarcinile si responsabilitatile privind organizarea, conducerea, administrarea, exploatarea si finantarea serviciului public de alimentare cu energie termica prin SACET.
(2) Gestiunea directa se realizeaza prin structuri proprii ale autoritatilor administratiei publice locale sau ale asociatiilor de dezvoltare comunitara, înfiintate prin hotarâri ale consiliilor judetene, ale consiliilor locale, ale Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau ale asociatiilor de dezvoltare comunitara, dupa caz, astfel cum sunt definite potrivit prevederilor Legii nr. 51/2006.
Sectiunea a 5-a
Gestiunea delegata
Art. 12. - (1) În cazul gestiunii delegate, autoritatile administratiei publice locale sau asociatiile de dezvoltare comunitara, dupa caz, transfera, în totalitate sau numai în parte, drepturile si obligatiile cu privire la asigurarea serviciului public de alimentare cu
energie termica si administrarea si exploatarea SACET, unui operator care poate fi societate comerciala cu capital public, privat sau mixt.
(2) Gestiunea delegata se atribuie, fie prin concesionare, fie potrivit procedurii de parteneriat public-privat, în conformitate cu prevederile legale.
(3) Operatorii de servicii de alimentare cu energie termica prin SACET îsi desfasoara activitatea numai în baza licentei eliberate de autoritatea de reglementare competenta.
(4) Contractele de concesiune, aflate în derulare la data intrarii în vigoare a prezentei legi, opereaza pâna la expirarea sau, dupa caz, rezilierea acestora în conditiile legii.
(5) Concesiunea înceteaza de drept prin retragerea sau încetarea valabilitatii licentei, precum si în conditiile prevazute în legislatia privind regimul concesiunilor.
(6) În situatia rezilierii contractului de delegare a gestiunii, operatorul are obligatia asigurarii continuitatii serviciului pe o perioada determinata, stabilita de autoritatea administratiei publice locale sau asociatia de dezvoltare comunitara, dupa caz, dar nu mai mult de 12 luni.
CAPITOLUL III
Autoritati de reglementare competente
Sectiunea 1
Atributii si competente
Art. 13. - Autoritatile de reglementare competente pentru serviciul de alimentare cu energie termica sunt A.N.R.S.C. si/sau A.N.R.E., dupa caz.
Art. 14. - (1) A.N.R.S.C. elaboreaza, stabileste si urmareste aplicarea ansamblului de reglementari obligatorii la nivel national, necesar functionarii pietei de energie termica, în conditii de eficienta, concurenta, transparenta si protectie a consumatorilor.
(2) A.N.R.S.C. are urmatoarele atributii si competente:
a) reglementeaza activitatile de producere a energiei termice, transportul, distributia si furnizarea energiei termice, cu exceptia producerii energiei termice în cogenerare;
b) monitorizeaza si controleaza operatorii SACET, cu privire la respectarea reglementarilor emise de catre autoritate;
c) elaboreaza si aproba, prin ordin al presedintelui, reglementari tehnice si comerciale, conform competentelor care îi sunt stabilite;
d) reglementeaza modul de determinare a zonelor de protectie si siguranta pentru SACET;
e) elaboreaza regulamentul-cadru al serviciului public de alimentare cu energie termica, care include si prevederi specifice activitatii de producere a energiei termice în cogenerare, elaborate de catre A.N.R.E.;
f) elaboreaza si aproba caietul de sarcini-cadru pentru realizarea serviciului public de alimentare cu energie termica prin SACET, precum si documentatia-cadru pentru delegarea gestiunii serviciului si a SACET-ului aferent. Caietul de sarcini-cadru va include si prevederi specifice activitatii de producere a energiei termice în cogenerare, elaborate de catre A.N.R.E.;
g) elaboreaza si aproba, prin ordin al presedintelui, contractul-cadru si conventia-cadru de furnizare a energiei termice;
h) elaboreaza si aproba, prin ordin al presedintelui, norme tehnice privind repartizarea consumurilor de energie termica între consumatorii din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încalzire si apa calda de consum;
i) elaboreaza regulamentul pentru acordarea licentelor, care se aproba prin hotarâre a Guvernului;
j) acorda licente pentru operatori;
k) elibereaza autorizatii pentru montarea, punerea în functiune, repararea si exploatarea sistemelor de repartizare a costurilor;
l) dezvolta o baza de date pentru monitorizarea SACET-urilor si a serviciului public de alimentare cu energie termica, în vederea analizei comparative a indicatorilor de performanta;
m) asigura, împreuna cu A.N.R.E., accesul autoritatilor administratiei publice centrale la informatiile necesare la elaborarea strategiilor si politicilor în domeniul energiei termice.
Art. 15. - (1) În domeniul energiei termice, A.N.R.E. acorda licente si aproba reglementari tehnice si comerciale conform atributiilor stabilite prin Legea energiei electrice nr. 318/2003 pentru activitatea de
producere a energiei termice în cogenerare, destinata serviciului public de alimentare cu energie termica în sistem centralizat.
(2) A.N.R.E. elaboreaza prevederile specifice activitatii de producere a energiei termice în cogenerare, pentru a fi incluse în:
- regulamentul-cadru al serviciului public de alimentare cu energie termica, elaborat de catre A.N.R.S.C.;
- caietul de sarcini-cadru pentru concesionarea serviciului public de alimentare cu energie termica prin SACET, elaborat de catre A.N.R.S.C..
(3) A.N.R.E. avizeaza prevederile specifice activitatii de producere a energiei termice în cogenerare incluse în regulamentul-cadru al serviciului public de alimentare cu energie termica si în caietul de sarcini-cadru pentru concesionarea serviciului public de alimentare cu energie termica prin SACET.
Art. 16. - (1) Regulamentul-cadru al serviciului public de alimentare cu energie termica se aproba prin ordin al presedintelui A.N.R.S.C. .
(2) Caietul de sarcini-cadru pentru delegarea gestiunii serviciului public de alimentare cu energie termica prin SACET aferent se aproba prin ordin al presedintelui A.N.R.S.C. .
Sectiunea a 2-a
Licente
Art. 17. - (1) Pentru realizarea tuturor activitatilor cuprinse în serviciul public de alimentare cu energie termica printr-un SACET, se acorda o singura licenta.
(2) În cazul producerii de energie termica în cogenerare sau de catre mai multi producatori într-un SACET, pentru activitatea de producere a energiei termice se pot elibera licente separate, iar pentru celelalte activitati aferente serviciului se elibereaza o singura licenta.
(3) Activitatea de producere a energiei termice în cogenerare se desfasoara pe baza de licenta acordata de A.N.R.E., în conformitate cu legislatia în vigoare.
(4) Refuzul nejustificat de acordare a licentelor poate fi atacat în contencios administrativ la Curtea de Apel Bucuresti.
(5) Licentele valabile la data intrarii în vigoare a prezentei legi pot fi mentinute, modificate, suspendate sau retrase de catre A.N.R.S.C., în conditiile legii.
(6) În termen de 30 de zile de la data intrarii în vigoare a prezentei legi, A.N.R.E. va preda, prin protocol de predare-preluare, catre A.N.R.S.C., licentele din sfera de competenta a acesteia.
(7) Licentele valabile la data intrarii în vigoare a prezentei legi, preluate de la A.N.R.E. conform alin. (6), pot fi modificate, suspendate sau retrase de catre A.N.R.S.C., în conditiile legii.
CAPITOLUL IV
Investitii în domeniul energiei termice
Sectiunea 1
Surse de finantare
Art. 18. - (1) Lucrarile de investitii în domeniul energiei termice pot fi finantate din:
a) fonduri proprii ale operatorului si/sau fonduri de la bugetul local, în conformitate cu obligatiile asumate prin contractele de delegare a gestiunii;
b) credite bancare, care pot fi garantate de autoritatile administratiei publice locale, de Guvern sau de alte entitati specializate în acordarea de garantii bancare;
c) fonduri nerambursabile obtinute prin aranjamente bilaterale sau multilaterale;
d) taxe speciale, instituite la nivelul autoritatilor administratiei publice locale, potrivit legii;
e) fonduri transferate de la bugetul de stat ca participare la cofinantarea unor proiecte realizate cu finantare externa, precum si din bugetele unor ordonatori principali de credite ai bugetului de stat, cu respectarea legislatiei în vigoare;
f) sumele disponibilizate prin reducerea graduala a subventiilor pentru energia termica furnizata populatiei; aceste sume se vor utiliza de catre autoritatile administratiei publice locale pe baza de studii si programe pentru retehnologizarea, modernizarea si eficientizarea SACET, avizate de Ministerul Administratiei si Internelor;
g) surse financiare, rezultate din tranzactionarea unitatilor de reducere de emisii de gaze cu efect de sera;
h) alte surse, în conditiile legii.
(2) Redeventa aferenta contractelor de delegare a gestiunii serviciului de alimentare cu energie termica prin SACET se constituie sursa pentru finantarea lucrarilor de investitii în sistemul respectiv.
Art. 19. - (1) Documentatia privind organizarea si derularea procedurii de delegare a gestiunii se elaboreaza în conformitate cu legislatia specifica fiecarui tip de contract. Caietele de sarcini si criteriile de selectie aplicabile în cadrul procedurilor de atribuire a contractelor de delegare a gestiunii se elaboreaza si se aproba de autoritatile administratiei publice locale sau de asociatiile de dezvoltare comunitara, dupa caz, în baza caietelor de sarcini-cadru si a criteriilor de selectie-cadru elaborate de autoritatile de reglementare competente si cu respectarea dispozitiilor legislatiei aplicabile tipului de contract de delegare a gestiunii adoptat.
(2) Contractele de delegare a gestiunii vor prevedea si sarcinile concrete ce revin autoritatilor administratiei publice locale sau asociatiilor de dezvoltare comunitara, dupa caz, respectiv operatorului cu privire la modul de realizare si finantare a investitiilor aferente SACET.
Art. 20. - În cazul gestiunii delegate, bunurile realizate de operatori în conformitate cu programele de investitii impuse prin contractul de delegare a gestiunii constituie bunuri de retur care revin de drept, la expirarea contractului, unitatilor administrativ-teritoriale si sunt integrate domeniului public al acestora; în contractul de delegare a gestiunii se stipuleaza si modul de repartitie a acestor investitii la încetarea, din orice cauza, a contractului.
Sectiunea a 2-a
Facilitati
Art. 21. - Investitiile în SACET beneficiaza de facilitatile legale în vigoare în momentul încheierii tranzactiei. Facilitatile obtinute se stipuleaza în contractul de delegare a gestiunii serviciului si ramân valabile pe perioada stabilita la încheierea acestuia, cu exceptia adoptarii unor dispozitii legale mai favorabile operatorului.
CAPITOLUL V
Surse regenerabile de energie termica
Sectiunea 1
Definirea surselor
Art. 22. - (1) În conditiile prezentei legi, se considera surse regenerabile de energie urmatoarele:
a) energia solara;
b) energia geotermala;
c) energia continuta în fractiunea biodegradabila a produselor, deseurilor si reziduurilor din agricultura, inclusiv substante vegetale si reziduuri de origine animala, silvicultura si industrii conexe, precum si fractiunea biodegradabila a deseurilor industriale si comunale, orasenesti si municipale, denumita biomasa;
d) energia continuta în gazul de fermentare a deseurilor, denumit si gaz de depozit;
e) energia continuta în gazul de fermentare a namolurilor din instalatiile de epurare a apelor uzate;
f) energia continuta în produse secundare gazoase, obtinute prin fermentare din materii reziduale organice, formând categoria de combustibil gazos, denumita biogaz;
g) energia continuta în produse lichide obtinute prin distilarea materiei organice fermentate, formând categoria de combustibil lichid, denumita alcool carburant;
h) energia obtinuta din alte surse regenerabile, neexploatate în prezent.
(2) Autoritatile administratiei publice centrale si locale pot initia si finanta programe pentru utilizarea surselor regenerabile de energie termica.
Sectiunea a 2-a
Conditiile tehnice de utilizare si comercializare
Art. 23. - A.N.R.S.C. reglementeaza conditiile tehnice de acces la retelele termice.
Sectiunea a 3-a
Facilitati
Art. 24. - Dezvoltarea utilizarii surselor regenerabile de energie în scopul producerii energiei termice se fundamenteaza pe baza unor studii tehnico-economice si, prin hotarâre a Guvernului, la propunerea autoritatilor publice locale sau a Agentiei Române pentru Conservarea Energiei, se aproba conditiile de comercializare si facilitatile care se pot acorda.
CAPITOLUL VI
Piata de energie termica
Sectiunea 1
Participantii la piata de energie termica
Art. 25. - (1) Participantii la piata de energie termica sunt operatorii si utilizatorii.
(2) Centralele termice si centralele electrice de termoficare care fac parte din SACET pot apartine domeniului public sau privat al unitatilor administrativ-teritoriale, domeniului privat al statului, precum si persoanelor juridice, în conditiile legii.
(3) Centrale termice si centralele electrice de termoficare care fac parte din SACET pot fi, dupa caz, supuse procesului de privatizare, pot fi date în administrare sau concesionate ori pot fi incluse în orice forme de asociere sau parteneriat public-privat, în conditiile prevazute de lege.
Sectiunea a 2-a
Contorizarea utilizatorilor
Art. 26. - (1) Este obligatorie montarea grupurilor de masurare a energiei termice în punctele de delimitare/separare a instalatiilor din punct de vedere al proprietatii sau al dreptului de administrare ori în alte puncte, convenite între partile contractante.
(2) Grupurile de masurare a energiei termice, montate în punctul de delimitare/separare a instalatiilor din punct de vedere al proprietatii sau al dreptului de administrare sau în alte puncte convenite între partile contractante, fac parte din retelele termice ale SACET.
(3) Achizitionarea si montarea grupurilor de masurare a energiei termice în vederea contorizarii la nivel de bransament într-un SACET revine autoritatilor administratiei publice locale.
(4) Întretinerea, repararea, verificarea metrologica si înlocuirea grupurilor de masurare a energiei termice în cazul condominiilor intra în responsabilitatea operatorului. Costul acestor operatiuni va fi evidentiat distinct în pretul energiei termice.
(5) Se interzice orice interventie neautorizata asupra grupurilor de masurare a energiei termice.
Art. 27. - Utilizatorul are dreptul de a solicita, în cazuri justificate, repararea, înlocuirea sau verificarea metrologica a grupurilor de masurare a energiei termice.
Sectiunea a 3-a
Relatii contractuale
Art. 28. - (1) Contractul de furnizare a energiei termice se încheie, la nivel de bransament, între operatorul care are si calitatea de furnizor si utilizatori.
(2) În cazul condominiilor, contractul de furnizare a energiei termice, la solicitarea operatorului care are si calitatea de furnizor, este însotit de conventii, încheiate de acesta cu fiecare consumator din condominiu, alimentat prin acelasi bransament termic, cu respectarea prevederilor din contractul-cadru de furnizare.
(3) Contractul de furnizare a energiei termice si conventiile individuale trebuie sa prevada clauze privind accesul persoanelor autorizate pe proprietatea utilizatorului în scopul preluarii informatiilor de la aparatele si dispozitivele sistemului de repartizare a costurilor.
Sectiunea a 4-a
Repartizarea costurilor
Art. 29. - (1) În cazul consumatorilor dintr-un condominiu, alimentati printr-un bransament comun, este obligatorie montarea de catre proprietari a repartitoarelor de costuri si stabilirea unei metodologii de repartizare a costurilor aprobata în adunarea generala a asociatiei de proprietari/locatari, în baza metodologiei-cadru elaborate de A.N.R.S.C..
(2) Repartitoarele de costuri fac parte integranta din instalatiile de utilizare aferente proprietatii.
(3) Montarea, întretinerea si exploatarea repartitoarelor de costuri pentru energia termica, atât pentru încalzire cât si pentru apa calda de consum, se efectueaza numai de catre persoane juridice autorizate de catre A.N.R.S.C. .
Sectiunea a 5-a
Protectia utilizatorului
Art. 30. - (1) Debransarea totala a instalatiilor interioare de încalzire si/sau pentru apa calda menajera ale unui utilizator tip condominiu se va face în urmatoarele conditii cumulative:
a) acordul scris al asociatiei de proprietari exprimat prin hotarârea adunarii generale;
b) anuntarea operatorului care are si calitatea de furnizor si a autoritatii administratiei publice locale cu 30 de zile înainte de debransare.
(2) Deconectarea unui consumator dintr-un condominiu se face cu respectarea urmatoarelor conditii cumulative:
a) acordul vecinilor de apartament, atât pe orizontala cât si pe verticala;
b) acordul scris al asociatiei de proprietari, exprimat prin hotarârea adunarii generale, asupra intentiei de realizare a unui sistem individual de încalzire;
c) anuntarea, în scris, a operatorului care are si calitatea de furnizor, cu cel putin 30 de zile înainte.
(3) Debransarea unui utilizator, altul decât cel de tip condominiu, se realizeaza cu anuntarea operatorului care are si calitatea de furnizor, cu cel putin 30 de zile înainte.
(4) Deconectarile/debransarile prevazute la alin. (1)-(3) nu se pot realiza în timpul sezonului de încalzire.
(5) Deconectarile/debransarile prevazute la alin. (1)-(3) se efectueaza numai de catre operatorul care are si calitatea de furnizor în termen de maximum 45 de zile de la data solicitarii, dupa verificarea documentelor care dovedesc îndeplinirea conditiilor cumulative impuse.
(6) Cheltuielile de deconectare/debransare se suporta de catre solicitant.
Art. 31. - Calendarul de respectare a termenelor asumate pentru finalizarea contorizarii la nivel de bransament si montarea repartitoarelor de costuri pentru consumatorii individuali, conditiile de derulare si sanctiunile în caz de nerespectare a dispozitiilor pentru finalizarea contorizarilor la nivel de bransament, contorizarilor individuale si repartizarea costurilor, precum si termenul si conditiile de aplicare pentru pretul binom al energiei termice se stabilesc prin hotarâre a Guvernului.
CAPITOLUL VII
Drepturile si obligatiile operatorilor serviciului public de alimentare
cu energie termica si ale utilizatorilor
Sectiunea 1
Drepturile operatorilor
Art. 32. - Operatorii serviciului public de alimentare cu energie termica au, în principal, urmatoarele drepturi:
a) sa desfasoare activitati comerciale legate de vânzarea-cumpararea energiei termice, prin exploatarea capacitatilor de producere si a retelelor termice;
b) sa solicite stabilirea, ajustarea si/sau modificarea nivelului preturilor si/sau tarifelor de transport, distributie si/sau furnizare si sa încaseze contravaloarea energiei termice furnizate;
c) sa stabileasca conditiile tehnice de bransare sau de debransare a utilizatorilor la instalatiile aflate în administrarea lor, cu respectarea normativelor tehnice în vigoare si a reglementarilor emise de A.N.R.S.C.;
d) sa utilizeze terenurile si alte bunuri aflate în proprietatea unui tert, cu respectarea prevederilor art. 37 alin. (3) si (4) din Legea nr. 51/2006, pentru a asigura functionarea normala a instalatiilor pe care le administreaza si le exploateaza;
e) sa aiba acces, în conditiile legii, la instalatiile interioare ale utilizatorului, conform contractelor/conventiilor individuale de furnizare, ori de câte ori este necesara interventia la acestea;
f) sa presteze activitati de informare, consultanta sau sa execute lucrari de reparatii si reabilitari la instalatiile utilizatorilor, în conditiile convenite cu acestia, în scopul cresterii eficientei si utilizarii rationale a energiei termice;
g) sa conteste, în contencios administrativ, la Curtea de Apel Bucuresti, în conditiile legii, actele emise de autoritatea de reglementare competenta sau de autoritatile administratiei publice locale.
Art. 33. - Pentru protectia instalatiilor de producere si a retelelor termice se interzice tertilor, persoane fizice sau juridice:
a) sa amplaseze constructii de orice fel în zona de siguranta a obiectivelor SACET;
b) sa efectueze sapaturi în zona de siguranta a obiectivelor SACET fara avizul prealabil al operatorului;
c) sa depoziteze materiale în zona de siguranta a instalatiilor;
d) sa intervina, în orice mod, asupra retelelor termice.
Art. 34. - În cazul în care se realizeaza modificari ale traseelor si amplasamentelor retelelor termice existente, costurile acestora vor fi suportate de catre cel care a generat modificarea respectiva.
Sectiunea a 2-a
Obligatiile operatorilor
Art. 35. - (1) Operatorii serviciului public de alimentare cu energie termica au, în principal, urmatoarele obligatii:
a) sa respecte prevederile licentei, caietului de sarcini si ale contractului de delegare a gestiunii;
b) sa asigure continuitatea serviciului;
c) sa respecte indicatorii de performanta, aprobati de autoritatile administratiei publice locale;
d) sa asigure transparenta totala în ceea ce priveste calcularea facturilor pentru serviciile prestate;
e) sa întocmeasca anual si sa urmareasca bilantul energiei termice, aferent fiecarei activitati prevazute în licenta, avizat de autoritatea competenta si aprobat de autoritatea administratiei publice locale;
f) sa solicite desfiintarea constructiilor si a altor obiective amplasate ilegal în zona de protectie, precum si a celor care nu respecta distantele de siguranta fata de constructiile si instalatiile proprii aferente activitatilor prevazute în licenta;
g) sa furnizeze autoritatii administratiei publice locale si autoritatii nationale de reglementare competente informatii privind activitatile prevazute în licenta;
h) sa asigure securitatea serviciului public de alimentare cu energie termica si a SACET;
i) sa asigure accesul nediscriminatoriu la reteaua termica pentru toti utilizatorii solicitanti;
j) sa tina situatii contabile separate pentru fiecare activitate reglementata specifica serviciului, conform prevederilor legale;
k) sa asigure stocurile de combustibili si piese de schimb, în asa fel încât sa respecte principiul continuitatii serviciului, în orice conditii;
l) sa elaboreze proceduri/instructiuni specifice activitatii proprii, în conformitate cu prevederile legale.
(2) Prin exceptie de la prevederile alin. (1) lit. b), serviciul poate fi întrerupt în urmatoarele conditii: în caz de forta majora, de avarii, precum si în perioadele programate pentru revizie. Utilizatorii vor fi informati în detaliu asupra conditiilor de întrerupere a serviciului.
Art. 36. - (1) Operatorul raspunde pentru daunele provocate utilizatorului din culpa sa în conditiile stabilite prin contract si, în special, daca:
a) nu începe furnizarea energiei la termenul contractat sau nu livreaza energia în conditiile stabilite în contract;
b) nu anunta utilizatorul din timp cu privire la limitarile sau întreruperile programate pentru lucrari planificate;
c) dupa sistarea furnizarii energiei termice ceruta de utilizator, nu reia furnizarea în primele trei zile lucratoare de la primirea, în scris, a notificarii privind încetarea motivului sistarii;
d) nu respecta parametrii de calitate contractati pentru energia termica furnizata.
(2) Furnizorul este îndreptatit sa recupereze de la producator sau de la utilizator, dupa caz, daunele dovedite a fi din vina acestora.
Sectiunea a 3-a
Drepturile utilizatorilor
Art. 37. - Utilizatorii au, în principal, urmatoarele drepturi:
a) sa preia energia termica din instalatiile de distributie în conformitate cu prevederile contractului de furnizare;
b) sa aiba acces la grupurile de masurare a energiei termice utilizate pentru facturare;
c) sa solicite operatorului care are si calitatea de furnizor remedierea defectiunilor si a deranjamentelor survenite la instalatiile de distributie;
d) sa recupereze de la operator daunele dovedite a fi din vina acestuia;
e) alte drepturi prevazute în contractele încheiate cu furnizorul de energie termica, precum si în Legea nr. 51/2006;
f) de a fi anuntat, din timp, despre întreruperea furnizarii de energie termica;
g) de a avea acces ori de a primi, la cerere, informatii cu privire la structura costurilor/tarifelor percepute de operatorul care are si calitatea de furnizor.
Sectiunea a 4-a
Obligatiile utilizatorilor
Art. 38. - (1) Utilizatorii au, în principal, urmatoarele obligatii:
a) sa achite la termen facturile emise de operatorul care are si calitatea de furnizor; factura se emite, cel mai târziu, pâna la data de 15 a lunii urmatoare celei în care prestatia a fost efectuata. Prin derogare de la prevederile art. 42 alin. (9) din Legea nr. 51/2006, utilizatorii sunt obligati sa achite facturile reprezentând contravaloarea serviciului de care au beneficiat în termenul de scadenta de 15 de zile de la data emiterii facturilor; data emiterii facturii si termenul de scadenta se înscriu pe factura. Neachitarea facturii în termen de 30 de zile de la data scadentei atrage dupa sine penalitati de întârziere, conform prevederilor art. 42 alin. (10) din Legea nr. 51/2006;
b) sa permita operatorului care are si calitatea de furnizor, la solicitarea acestuia, întreruperea programata a alimentarii cu energie termica pentru întretinere, revizii si reparatii executate la instalatiile acestuia;
c) sa permita accesul operatorului care are si calitatea de furnizor la instalatiile de utilizare a energiei termice aflate în folosinta sau pe proprietatea sa, pentru verificarea functionarii si integritatii acestora sau pentru debransarea/deconectarea instalatiilor în caz de neplata sau de avarie;
d) sa nu consume energie termica ocolind sau afectând mijloacele de masura.
(2) Proprietarii apartamentelor individuale situate în imobile de locuit tip condominiu, care sunt deconectate de la reteaua de alimentare cu energie termica, platesc o cota-parte din cheltuielile cu energia termica consumata pentru încalzirea spatiilor aflate în proprietate indiviza, proportionala cu cota indiviza.
Art. 39. - Drepturile si obligatiile prevazute în prezentul capitol se detaliaza în regulamentul-cadru al serviciului public de alimentare cu energie termica si în prevederile contractului-cadru de furnizare a energiei termice, elaborate de A.N.R.S.C. si se completeaza cu prevederile Legii nr. 51/2006.
CAPITOLUL VIII
Preturi si tarife
Sectiunea 1
Stabilirea preturilor si a tarifelor
Art. 40. - (1) Preturile locale se stabilesc, se ajusteaza sau se modifica pe baza metodologiilor aprobate de autoritatea de reglementare competenta. În calculul acestora vor fi luate în considerare costurile justificate ale activitatilor de producere, transport, distributie si furnizare a energiei termice, inclusiv cheltuielile aferente dezvoltarii si modernizarii SACET, pierderile tehnologice, cheltuielile pentru protectia mediului, precum si o cota de profit, dar nu mai mult de 5%.
(2) Sumele încasate prin preturi si/sau tarife, corespunzatoare cheltuielilor pentru dezvoltarea si modernizarea SACET, se constituie într-un cont distinct al operatorului si se utilizeaza pe baza programului de dezvoltare avizat de autoritatile administratiei publice locale implicate, exclusiv pentru scopul în care a fost constituit.
(3) Pierderile tehnologice se aproba de autoritatea administratiei publice locale având în vedere o documentatie, elaborata pe baza bilantului energetic, întocmita de operatorul care are si calitatea de furnizor si avizata de autoritatea competenta.
(4) Preturile energiei termice produse din surse regenerabile, destinata serviciului de alimentare cu energie termica prin SACET, se aproba de A.N.R.S.C..
(5) Pretul energiei termice produse în cogenerare se aproba prin decizie a presedintelui A.N.R.E., pe baza metodologiei proprii, cu exceptia cazurilor în care prin contracte de concesionare sau de parteneriat public-privat s-au negociat metode de stabilire/ajustare a pretului energiei termice.
(6) Pretul energiei termice produse în cogenerare, destinata SACET, se aproba prin decizie a presedintelui A.N.R.E., pe baza metodologiei proprii, cu exceptia cazurilor în care prin contracte de concesionare sau de parteneriat public-privat s-au negociat, înainte de intrarea în vigoare a prezentei legi, formule sau reguli de stabilire/ajustare a pretului. În acest caz, pretul energiei termice se aproba de autoritatea administratiei publice locale cu avizul autoritatii competente.
(7) În cazurile în care, în vederea delegarii gestiunii serviciului, prin contractele de delegare a gestiunii se negociaza formule sau reguli de stabilire/ajustare a pretului energiei termice, acestea se avizeaza în prealabil de autoritatea de reglementare competenta. În acest caz pretul se aproba de catre autoritatea administratiei publice locale implicate, potrivit regulilor stabilite, cu avizul autoritatii de reglementare competente.
(8) Preturile locale de furnizare a energiei termice sunt aceleasi pentru utilizatori, în conditii similare de furnizare.
(9) Preturile locale pentru populatie la care se factureaza energia termica se aproba de autoritatile administratiei publice locale sau de asociatiile de dezvoltare comunitara, dupa caz, potrivit reglementarilor în vigoare. La nivelul aceleiasi unitati administrativ-teritoriale, pretul local pentru populatie este unic indiferent de tehnologiile sistemului de producere, transport si distributie a energiei termice sau de tipul combustibililor utilizati. Diferenta dintre preturile locale ale energiei termice si preturile locale pentru populatie se aloca din bugetele autoritatilor administratiei publice locale sau ale asociatiilor de dezvoltare comunitara, dupa caz.
(10) În cazul în care, dupa ajustarea preturilor si tarifelor, furnizorii de combustibili si de energie electrica modifica preturile de livrare, având ca efect majorarea pretului energiei termice produse, autoritatile administratiei publice locale sau asociatiile de dezvoltare comunitara, dupa caz, pot aproba recalcularea corespunzatoare a preturilor locale si, dupa caz, a preturilor locale pentru populatie, începând cu data primei livrari facute la noile preturi, fara modificarea nivelului costurilor celorlalte elemente de cheltuieli si a cotei de profit, cu avizul operativ al autoritatii competente.
(11) Consumatorii din spatiile cu alta destinatie decât cea de locuinta dintr-un condominiu platesc pretul local.
(12) Pretul pentru energia termica produsa si livrata populatiei prin alt sistem decât SACET, practicat de operatorii economici si institutiile publice, va fi aprobat de A.N.R.S.C..
(13) Autoritatile administratiei publice locale pot hotarî ca populatia care primeste energie termica de la operatori economici sau institutii publice, conform prevederilor alin. (12), sa beneficieze de pretul stabilit conform prevederilor alin. (9).
Art. 41. - Operatorii care practica preturi si/sau tarife sunt obligati sa prezinte autoritatilor de reglementare competente:
a) costurile fixe si variabile, precum si veniturile programate si realizate, separat pentru fiecare din activitatile serviciului, în structura stabilita de autoritatea de reglementare competenta;
b) modul de alocare a activelor, pasivelor, cheltuielilor si veniturilor avute în vedere atunci când se întocmesc situatiile contabile, conform art. 35 alin. (1) lit. j);
c) alte informatii necesare analizelor financiare si economice pentru fundamentarea politicilor de tarifare.
Art. 42. - Sumele care au ramas disponibile prin reducerea graduala a subventiilor pentru energia termica furnizata populatiei dintr-o unitate administrativ-teritoriala vor fi repartizate si utilizate numai pentru retehnologizarea, modernizarea si eficientizarea SACET din acea unitate administrativ-teritoriala.
Sectiunea a 2-a
Protectia sociala
Art. 43. - Odata cu reducerea graduala a subventiilor pentru energia termica, se asigura de catre Ministerul Muncii, Solidaritatii Sociale si Familiei ajutoare pentru încalzirea locuintei familiilor si persoanelor singure cu venituri reduse, în conditiile legii.
CAPITOLUL IX
Infractiuni si contraventii
Art. 44. - Încalcarea dispozitiilor prezentei legi atrage raspunderea disciplinara, civila, contraventionala sau penala, dupa caz.
Art. 45. - (1) Constituie contraventii, altele decât cele prevazute în Legea nr. 51/2006, si se sanctioneaza cu amenda de la 500 lei (RON) la 1.000 lei (RON) urmatoarele fapte:
a) folosirea de catre utilizator a apei calde de consum si a agentului termic pentru încalzire pentru alte scopuri decât cele prevazute în contract;
b) debransarea/deconectarea de la SACET a utilizatorului sau consumatorului fara respectarea dispozitiilor prezentei legi;
c) golirea instalatiilor de catre utilizator/consumator în vederea executarii unor modificari sau reparatii fara acordul scris al operatorului si al asociatiei de proprietari, cu exceptia cazurilor de avarii sau forta majora.
(2) Constituie contraventii, altele decât cele prevazute în Legea nr.51/2006, si se sanctioneaza cu amenda de la 2.000 lei (RON) la 5.000 lei (RON) urmatoarele fapte:
a) neinstituirea de catre operator a zonelor de protectie si siguranta a SACET;
b) montarea, punerea în functiune, repararea si exploatarea sistemelor de repartizare a costurilor de catre o persoana juridica fara autorizatie sau cu autorizatie a carei valabilitate a expirat;
c) depozitarea de materiale în zona de siguranta a obiectivelor SACET;
d) efectuarea de sapaturi în zona de siguranta fara avizul prealabil al operatorului SACET;
e) nerespectarea de catre autoritatile administratiei publice locale a prevederilor regulamentului-cadru la elaborarea regulamentului de serviciu propriu;
f) nerespectarea de catre operator a prevederilor regulamentului de serviciu;
g) neasigurarea stocurilor de combustibili si a necesarului de piese de schimb pentru functionarea SACET;
h) neîntocmirea de catre operator a bilantului energiei termice, aferent fiecarei activitati prevazute în licenta.
(3) Constituie contraventii, altele decât cele prevazute în Legea nr. 51/2006, si se sanctioneaza cu amenda de la 10.000 lei (RON) la 20.000 lei (RON) urmatoarele fapte:
a) neîntocmirea situatiilor contabile aferente serviciului separat de alte servicii sau activitati pe care operatorul le desfasoara;
b) amplasarea de constructii de orice fel în zona de siguranta a SACET.
(4) Constituie contraventii, altele decât cele prevazute în Legea nr. 51/2006, si se sanctioneaza cu amenda de la 30.000 lei (RON) la 50.000 lei (RON) urmatoarele fapte:
a) practicarea de catre producatori si/sau operatori a altor preturi decât cele stabilite de autoritatea de reglementare competenta, de autoritatea administratiei publice locale sau de asociatia de dezvoltare comunitara, dupa caz;
b) practicarea de catre operatorii economici si institutiile publice a altor preturi pentru energia produsa si livrata populatiei decât cele aprobate de autoritatea de reglementare competenta;
c) fundamentarea si sustinerea cererii de stabilire sau de ajustare a preturilor de catre producatori si/sau operatorul care are si calitatea de furnizor cu date eronate, în scopul obtinerii unor preturi mai mari, daca fapta nu constituie infractiune;
d) prestarea serviciului public de alimentare cu energie termica fara contract de delegare a gestiunii, încheiat în conditiile legii, cu autoritatea administratiei publice locale sau cu contract de delegare a gestiunii expirat sau reziliat, în conditiile art. 12 alin. (6);
e) prestarea serviciului public de alimentare cu energie termica fara licenta sau cu licenta a carei valabilitate a expirat.
Art. 46. - (1) Constatarea contraventiilor si aplicarea sanctiunilor prevazute la art. 45 se fac de catre reprezentantii împuterniciti ai autoritatilor de reglementare competente si/sau ai autoritatii administratiei publice locale, conform atributiilor stabilite în prezenta lege si în Legea nr. 51/2006.
(2) În cazul contraventiilor prevazute la art. 45 alin. (4) lit. a)-c), preturile stabilite gresit se corecteaza, iar sumele încasate în mod necuvenit se restituie utilizatorilor, bugetului local sau bugetului de stat, dupa caz.
(3) Contraventiilor prevazute la art. 45 le sunt aplicabile dispozitiile Ordonantei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraventiilor, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 180/2002, cu modificarile si completarile ulterioare.
Art. 47. - Sustragerea de energie termica constituie infractiunea de furt si se pedepseste conform Codului Penal.
Art. 48. - Deteriorarea, modificarea fara drept sau blocarea functionarii grupurilor de masurare a energiei termice sau distrugerea sigiliilor aplicate acestora constituie infractiune si se pedepseste cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amenda.
Art. 49. - Declararea unor date eronate la încheierea sau modificarea contractelor de furnizare a energiei termice, în vederea obtinerii de foloase constituie infractiune si se pedepseste conform art. 292 din Codul Penal.
Art. 50. - Furnizarea agentului termic în conditii care pot pune în pericol viata si sanatatea cetatenilor constituie infractiune si se pedepseste cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amenda.
Art. 51. - (1) Infractiunile prevazute de prezenta lege se constata de catre organele abilitate, potrivit legii.
(2) Ori de câte ori reprezentantii împuterniciti ai autoritatilor de reglementare competente si/sau ai autoritatii administratiei publice locale iau la cunostinta de savârsirea vreuneia din infractiunile prevazute de prezenta lege, vor sesiza, de îndata, despre aceasta, organele abilitate potrivit legii.
CAPITOLUL X
Dispozitii tranzitorii si finale
Art. 52. - (1) În termen de un an de la data publicarii în Monitorul Oficial al României a Legii nr. 51/2006, A.N.R.S.C. elaboreaza si aproba regulamentul-cadru si caietul de sarcini-cadru ale serviciului public de alimentare cu energie termica.
(2) Compartimentele energetice ale autoritatilor administratiei publice locale vor fi înfiintate, dupa caz, dupa data de 1 octombrie 2006.
(3) Pâna la data intrarii în vigoare a prezentei legi, compartimentele energetice ale autoritatilor administratiei publice locale au obligatia elaborarii regulamentului propriu, în conformitate cu prevederile regulamentului-cadru.
Art. 53. - În termen de 12 luni de la data intrarii în vigoare a prezentei legi, regiile de termoficare se vor reorganiza, prin hotarâri ale autoritatilor administratiei publice locale, în societati comerciale, în conditiile legii.
Art. 54. - (1) Se interzic proiectarea, executia si punerea în functiune a SACET fara dotarea lor corespunzatoare cu dispozitive de masurare-înregistrare a cantitatilor de energie termica produse si/sau facturate.
(2) Proiectarea si realizarea noilor imobile tip condominiu cu destinatie de locuinte sau cu destinatie mixta - locuinte si spatii cu alta destinatie -, având sursa comuna de alimentare cu energie termica sau racordate la retelele publice de distributie, trebuie sa asigure individualizarea consumurilor si conditiile de montare a sistemelor de masurare-înregistrare-repartizare a consumurilor pentru întregul imobil si pentru fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie.
(3) Începând cu data intrarii în vigoare a prezentei legi, imobilele tip condominiu pot fi racordate la SACET în cazul în care se respecta principiul "un condominiu - un singur sistem de încalzire", în baza unui program etapizat aprobat de autoritatea administratiei publice locale aplicabil pâna la 31 decembrie 2009.
Art. 55. - Prevederile prezentei legi se completeaza cu dispozitiile Legii nr. 51/2006.
Art. 56. - Prezenta lege intra în vigoare la data de 21 martie 2007, cu exceptia prevederilor art. 52 alin. (2) si (3) si ale art. 54 alin. (1) si (2), care intra în vigoare la 3 zile de la data publicarii în Monitorul Oficial al României.
Art. 57. - La data intrarii în vigoare a prezentei legi, se abroga Ordonanta Guvernului nr. 73/2002 privind organizarea si functionarea serviciilor publice de alimentare cu energie termica produsa centralizat, publicata în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 650 din 31 august 2002, cu modificarile si completarile ulterioare si Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 162/1999 privind instituirea pretului national de referinta pentru energia termica furnizata populatiei prin sisteme centralizate, precum si pentru acordarea de ajutoare banesti pentru categoriile defavorizate ale populatiei, publicata în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 529 din 29 octombrie 1999, aprobata cu modificari prin Legea nr. 328/2002, cu modificarile ulterioare, precum si orice alte dispozitii contrare prezentei legi.
sâmbătă, 26 decembrie 2009
HOTĂRÂRE nr. 1588/2007
Publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 43 din 18/01/2008
În temeiul art. 108 din Constituţia României, republicată şi al art. 59 al Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari,
Guvernul României adoptă prezenta hotărâre.
Art. 1. – Se aprobă Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, prevăzute în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Art. 2. - Pe data intrării în vigoare a prezentei hotărâri se abrogă Hotărârea Guvernului nr. 400/ 2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 311 din 08 mai 2003, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi orice alte dispoziţii contrare.
N O R M E M E T O D O L O G I C E
de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari
CAPITOLUL I
Dispoziţii generale
Art. 1. - Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziţie asociaţiilor de proprietari şi autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale a cadrului general pentru înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, exploatarea şi administrarea clădirilor - blocuri de locuinţe - condominii, precum şi exercitarea controlului financiar-contabil şi de gestiune asupra activităţii asociaţiilor de proprietari în aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.
Art. 2. - (1) În scopul reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comună indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu, proprietarii locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se pot constitui în asociaţii de proprietari.
(2) Asociaţia de proprietari este forma de asociere autonomă, de organizare şi de reprezentare a intereselor comune a majorităţii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridică, nonprofit, înfiinţată în condiţiile prevăzute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democraţiei şi statului de drept, pentru reprezentare la nivel local şi naţional, asociaţiile de proprietari se pot asocia în federaţii, uniuni, ligi ale asociaţiilor de proprietari din municipii, oraşe sau judeţe, respectiv la nivel naţional, în condiţiile prevăzute de lege.
Art. 3. - Proprietarii din asociaţiile de locatari din clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condiţiile legii şi care nu s-au organizat în asociaţii de proprietari vor lua măsurile prevăzute de prezentele norme pentru constituirea în asociaţii de proprietari, potrivit art. 4 din Legea nr. 230/2007.
CAPITOLUL II
Înfiinţarea, organizarea, funcţionarea şi administrarea asociaţiei de proprietari
Art. 4. - Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, din cadrul aceluiaşi condominiu cu cel puţin 3 proprietari. Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere, potrivit art. 5, alin. (1) din Legea 230/2007. Tabelul nominal, anexă la acordul de asociere, va conţine, în mod obligatoriu, următoarele: numele şi prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria şi numărul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimării voinţei de asociere şi semnătura.
Art. 5. - (1) În clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.
(2) Asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau tronsoane de clădire se pot constitui prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire, pe scară sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcării tehnice a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune, precum şi modalitatea acestei defalcări/repartizări. Dacă va fi necesar, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi, cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare independentă a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări, precum şi pentru realizarea branşamentelor.
Art. 6. - (1) Anterior adunării de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată vor hotărî şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora şi la data de convocare a adunării de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.
(2) Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoacă prin afişare într-un loc vizibil.
(3) Adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari este legal întrunită în cvorumul prevăzut la art. 5, alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Acordul privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari se ia cu votul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul clădirii, scării sau tronsonului respectiv, după caz.
(5) Dacă nu este întrunit cvorumul, o nouă convocare va avea loc după cel puţin 5 zile de la data primei convocări, în condiţiile prevăzute la alin. (1). În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua. După a treia convocare a adunării generale de constituire, acordul de asociere se consideră realizat, sub condiţia exprimării voinţei de asociere, consemnată în tabelul anexă la acordul de asociere, a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor.
(6) În adunarea de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:
a) denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
b) scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari;
c) mijloace materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; structura veniturilor şi cheltuielilor;
d) membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora;
e) structura organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
g) condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;
h) dispoziţii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţii contractuale, penalizări.
i) posibilitatea asigurării, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat unde se va putea desfasura serviciul de administrare si pot fi pastrate in siguranta documentele asociatiei.
Art. 7. - (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-un proces-verbal al adunării generale de constituire întocmit în două exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul.
(2) Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenţi consimţământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6.
(3) În cazul în care un proprietar se află în imposibilitatea de a semna se va consemna că acesta şi-a dat consimţământul şi se face menţiune despre cauza acestei imposibilităţi.
Art. 8. - (1) Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării generale de constituire se depun şi se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea.
(2) Statutul şi acordul de asociere se întocmesc în baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie să conţină:
a) adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele şi prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent clădirii;
d) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună;
e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.
(4) Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către preşedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află clădirea.
(5) Încheierea se dă fără citarea părţilor şi este executorie.
(6) Încheierea este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judecă cu citarea părţilor.
Art. 9. - Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea generală de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul în condiţiile prevăzute la art. 7 se face la cererea scrisă a acestora, fără alte formalităţi. Viitorul proprietar din condominiu solicită să devină membru al asociaţiei de proprietari prin semnarea unui act adiţional la acordul de asociere fără alte formalităţi.
Art. 10. - Înscrierea în cartea funciară a proprietăţii individuale şi a condominiului se face potrivit dispoziţiilor legale în materie.
Art. 11. - După înfiinţarea asociaţiei de proprietari aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea judecătorului delegat sau orice alt document legal acordat la înfiinţare şi codul de identificare fiscală al asociaţiei. Actele care emană de la asociaţiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
Art. 12. - Proprietarii membri ai asociaţiei pe lângă drepturile şi îndatoririle prevăzute în Statutul asociaţiei de proprietari, au şi următoarele drepturi şi obligaţii:
A. Drepturi:
a) să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
b) să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari, dacă au calitatea de membru al asociaţiei de proprietari şi capacitatea deplină de exerciţiu.
c) să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
d) să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, să o conteste preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă la contestaţie în termen de 7 zile;
e) să folosească părţile comune de construcţii şi instalaţii ale condominiului conform destinaţiei pentru care au fost construite;
f) să îşi închirieze proprietatea, fără a fi afectate exercitarea drepturilor şi îndeplinirea responsabilităţilor legate de asociaţia de proprietari
B. Obligaţii:
a) să menţină în bune conditii proprietatea individuală, apartamentul sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală al celorlalţi proprietari din condominiu;
b) să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar şi justificat să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz, conform prevederilor din statutul asociaţiei de proprietari.
c) să contribuie la constituirea mijloacelor băneşti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi să achite în termenul stabilit cota de contribuţie care le revine în cadrul cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
d) să ia măsuri, în cadrul asociaţiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică precum şi pentru creşterea performanţei energetice a clădirii, după caz, potrivit prevederilor legale şi să achite cota-parte a costurilor aferente. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri. În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, conform prevederilor legale în vigoare; lucrările de reparaţii, intervenţii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii;
e) să repare stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii, dacă proprietarul unui apartament ori spaţiu sau oricare altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu;
f) la înstrăinarea proprietăţii să transmită toate obligaţiile către dobânditor, inclusiv cu privire la sumele de plată către asociaţia de proprietari existente la data tranzacţiei precum şi orice alte informaţii relevante sau având consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată.
g) la dobândirea proprietăţii să depună în copie, la asociaţie, actul de proprietate;
h) să modifice instalaţiile de distribuţie a utilităţilor în interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu numai în condiţiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilităţii, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective. Pe baza acestui referat comitetul executiv va hotărî asupra efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.
i) nu pot ocupa funcţii în comitetul executiv şi comisia de cenzori membri în grad de rudenie până la gradul 4 inclusiv.
Art. 13. - (1) Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari.
(3) Orice modificare a proprietăţii individuale se va aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru înscrierea în Jurnalul evenimentelor din Cartea Tehnică a Construcţiei, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, proces-verbal recepţie, schiţe.
(4) Unităţile care au administrat clădirile şi sunt deţinătoare a cărţii construcţiei au obligaţia de a o preda asociaţiilor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai există să o reconstituie pe cheltuială proprie.
Art. 14. - (1) Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari se întrunesc în adunări generale ordinare sau extraordinare.
(2) Adunarea generală ordinară are loc cel puţin o dată pe an, în primul trimestru. Convocarea se asigură de preşedintele sau de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.
(3) Pentru situaţii speciale sau de maximă urgenţă, adunările generale extraordinare ale asociaţiei de proprietari pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
(4) Proprietarii trebuie anunţaţi, prin afişare la loc vizibil sau pe bază de tabel nominal convocator, asupra datei adunării generale a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 7 zile înainte ca aceasta să aibă loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale.
(5) Adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal sau prin reprezentant legal. Dacă nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu, adunarea va fi suspendată şi reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări. La adunarea reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate prin votul majorităţii membrilor prezenţi. Dovada convocarii si reconvocarii constituie afişul de la avizier şi tabelul nominal convocator cu semnaturi.
Art. 15. - Adunarea generală asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a) alege şi revocă din funcţie preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaţiei de proprietari;
b) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
c) adoptă şi modifică bugetul de venituri şi cheltuieli;
d) mandatează comitetul executiv reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a persoanei care ocupă funcţia de administrator imobile sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionări a clădirii;
e) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociaţi.
Art. 16. - (1) Comitetul executiv, format dintr-un numar impar de membri alesi de adunarea generala, reprezintă asociaţia de proprietari în administrarea şi funcţionarea clădirii, cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietăţile individuale, apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă. Presedintele asociaţiei de proprietari este şi presedinte al comitetului executiv.
Art. 17 - (1) Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;
b) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea din asociaţia de proprietari;
c) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;
d) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune în conformitate cu actele normative în vigoare;
e) întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi, conform cu responsabilităţile ce le revin, şi urmăreşte realizarea lor;
f) supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, în mod special situaţia încasărilor şi plăţilor lunare;
g) pentru realizarea scopului şi activităţilor asociaţiei de proprietari, angajează şi demite personalul necesar, încheie şi reziliază contracte cu persoane fizice / juridice;
h) îşi asumă obligaţii, în nume asociaţiei sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;
i) iniţiază sau apără în procese, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire;
j) stabileşte sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizează documentele asociaţiei de proprietari;
l) asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;
m) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;
n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;
o) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale.
p) aprobă lunar lista cu cotele de contribuţie la plata cheltuielilor asociaţiei de proprietari, conform hotărârii adunării generale;
r) stabileşte cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în clădire şi pentru persoanele care locuiesc temporar minimum 15 zile pe luna; stabileşte perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale;
s) analizează problemele ridicate de membrii asociaţiei de proprietari şi ia măsuri pentru rezolvarea acestora, conform hotărârii adunării generale;
ş) ia toate măsurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei în care se efectuează reparaţii la părţile comune, urmând ca sumele aferente reparaţiilor respective să fie suportate de toţi proprietarii proporţional cu cota indiviză.
(2) Şedinţele comitetului executiv se desfăşoară lunar si sunt legal întrunite dacă jumătate plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele comitetului executiv pot fi convocate de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul de decizii al comitetului executiv şi se afişează la avizier.
(4) După aprobarea bugetului de venituri şi cheltuieli comitetul executiv va urmări derularea acestuia în condiţiile legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea atribuţiilor ce îi revin si adoptă decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor, remuneratiilor şi al eventualelor premieri care se acordă personalului încadrat cu contract individual de muncă sau conventie civila de prestari servicii, in limita bugetului aprobat de adunarea generală.
(6) Angajează sau demite personalul, încheie sau reziliază contracte în ceea ce priveşte activitatea de administrare şi întreţinere a clădirii, a părţilor comune de construcţii/ instalaţiilor precum şi pentru alte activităţi conforme cu scopul asociaţiei de proprietari (administrator, contabil, casier, îngrijitor, fochist, mecanic, instalator etc.).
Angajarea personalului necesar asociaţiei de proprietari se face de către comitetul executiv, reprezentat de preşedinte, în conformitate prevederile legislaţiei specifice în vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor, potrivit art. 35, alin. (5) din Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obligaţiile şi răspunderile privind activitatea de management stabilite la art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada cât asociaţia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indiferent de cauze.
(9) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preşedintele asociaţiei de proprietari, răspund personal sau solidar, după caz, în faţa legii şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
Art. 18. - (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari este fie candidatul care a obţinut cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voinţa sa şi a majorităţii proprietarilor din cadrul adunării generale.
(2) Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor angajate de aceasta şi îşi asumă obligaţii în numele acesteia.
(3) Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau în procesele iniţiate de un proprietar care contestă o hotărâre a adunării generale a proprietarilor.
(4) Preşedintele urmăreşte îndeplinirea obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor şi punerea în aplicare a deciziilor comitetului executiv.
(5) Preşedintele asociaţiei de proprietari păstrează şi urmăreşte ţinerea la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi celelalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari.
(6) Ştampila asociaţiei de proprietari se păstrează şi se foloseşte numai de către preşedinte sau de vicepreşedinte;
(7) In cazul in care presedintele se afla in imposibilitatea de a-si exercita atributiile, acestea vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte numit de preşedintele asociaţiei de proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmând ca in termen de 90 de zile de la data cand s-a constatat indisponibilitatea sa fie organizata o adunare generala, pentru a alege un nou presedinte.
(8) Presedintele poate fi remunerat, pe bază de contract de mandat, potrivit art.32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, în limitele bugetului de venituri şi cheltuieli aprobat prin hotărârea adunării generale, potrivit prevederilor Codului Fiscal.
Art. 19. - (1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmăreşte şi asigură respectarea legalităţii în administrarea bunurilor materiale şi a fondurilor financiare ale asociaţiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, aceştia trebuie să aibă cel puţin studii medii.
(3) Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea generală va mandata comitetul executiv pentru angajarea sau contractarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică ori juridică de specialitate, pe bază de contract sau convenţie de prestări de servicii.
(4) Cenzorii aleşi ai asociaţiei de proprietari pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociaţiei de proprietari poate fi remunerat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.
(6) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaţiei de proprietari răspund personal sau solidar, în faţa legii şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
Art. 20. - Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari are, în principal, următoarele atribuţii:
a) verifică legalitatea actelor şi documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor şi regulamentelor;
b) verifică execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli;
c) verifică gestiunea financiar-contabilă;
d) cel puţin o dată pe an, întocmeşte şi prezintă adunării generale rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri.
Art. 21. - (1) Asociaţiile de proprietari au obligaţia să organizeze şi să conducă contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilităţii nr. 82/1991, republicată, cu modificările ulterioare, în partidă dublă sau în partidă simplă, prin opţiune, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.
(2) Asociaţiile de proprietari organizează şi conduc contabilitatea în conformitate cu reglementările contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial aprobate prin ordin al ministrului economiei şi finanţelor.
(3) Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă vor depune la compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv, întocmită potrivit ordinului ministrului economiei şi finanţelor, până la data de 1 martie pentru situaţia la 31 decembrie şi până la data de 1 septembrie pentru situaţia la 30 iunie. Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă dublă vor depune bilanţ contabil, conform prevederilor legale.
Art. 22. - (1) Activitatea de administrare a condominiului include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie.
(2) Asociaţia de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreţinerii, investiţiilor şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de către autorităţile administraţiei publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
- să aibă ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori care au ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract;
- să aibă angajate persoane atestate în condiţiile prezentelor norme;
- să demonstreze că au bonitate financiară.
(4) Administratorii trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale acceptate de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari ai clădirii pe care urmează să o administreze.
(5) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuţiilor, obligaţiilor şi responsabilităţilor atribuite de comitetul executiv, în condiţiile legislaţiei în vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti dacă nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/ prestatorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
d) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;
e) gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generală;
f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege, precum şi cele stabilite prin contractul încheiat cu asociaţia de proprietari.
(6)Contabilul răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii, în condiţiile legii. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil.
(7) Administratorul care indeplineste si functia de contabil in partida simpla are obligatia sa intocmeasca si sa completeze registrul de casă, registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenţa fondului de reparaţii, registrul pentru evidenţa fondului de rulment, registrul pentru evidenţa sumelor speciale, registrul pentru evidenţa fondului de penalizări precum si alte formulare specifice activitatii de contabilitate prevazute prin ordin al ministrului economiei si finantelor.
(8) În situaţia în care asociaţia de proprietari angajează un casier, acesta răspunde de efectuarea operaţiunilor de încasări şi plăţi în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casă. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de casier. Pentru încasările în numerar asociaţia de proprietari are obligaţia să emită chitanţe care vor cuprinde obligatoriu următoarele date: numărul de ordine, în baza unei serii, care identifică chitanţa în mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa şi codul de înregistrare fiscală ale asociaţiei de proprietari pentru care se emite chitanţa.
(9) Pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate, supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. În caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate la plată.
Art. 23. – Spaţiile din proprietatea comună pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
Art. 24. - (1) În scopul asigurării fondurilor necesare pentru plăţi curente asociaţia, de proprietari stabileşte cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regulă, fondul de rulment se dimensionează astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin constatarea şi însuşirea experienţei în domeniu a unor asociaţii de proprietari echivalente ca mărime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afişate pe lista de plată. Pentru încasarea fondului de rulment casierul asociaţiei de proprietari eliberează chitanţă personalizată separată.
(3) În situaţiile în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul chiriaşul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieşte, acesta va participa şi la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment încasat se poate restitui în situaţiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dacă prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinţei locuinţei nu se stipulează altfel, precum şi în situaţiile în care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului executiv, la cererea proprietarului.
(5) Asociaţia de proprietari va constitui un fond pentru repararea părţilor de construcţii/instalaţii, aflate în proprietate comună, fond cu perioadă de folosire limitată, fond care va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri şi cheltuieli.
(6) Veniturile obţinute de asociaţia de proprietari din activităţi economice sau din alte activităţi desfăşurate se constituie ca fond special şi se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătăţirea confortului şi eficienţei condominiumului, pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. În aceste venituri se cuprind şi cele obţinute din închirierea unor spaţii aflate în proprietate comună indiviză, a spaţiilor pentru instalarea de reclame şi serviciului de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum şi alte venituri obţinute din orice sursă, în condiţiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaţiei de proprietari, nu se plătesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment şi nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilităţi. Acest fond va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri şi cheltuieli.
Art. 25. - (1) Cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceştia, după caz, în termen de maximum 20 zile de la data afişării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.În vederea respectării termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilităţi, administratorii au obligaţia de a afişa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin poştă, certificată prin înscrisul de pe ştampila poştei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociaţia de proprietari poate calcula şi percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitată, în condiţiile stabilite şi aprobate de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, în limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depăşi suma cotei restante la care s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli de reparaţii ale proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.
(3) Daca tertii impun penalitati asociatiei de proprietari pentru intirzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la:
restanţierii la cotele de intretinere, proportional cu cuantumul restantelor. Neplata la timp a cotelor de intretinere poate duce la imposibilitatea platii la timp a facturilor si deci la calcularea de penalitati de intirziere;
persoana imputernicita sa achite facturile, daca a intarziat plata facturilor la termen, acest lucru conducand la calcularea de penalitati de intirziere.
Art. 26. - Asociaţia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi a altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
Art. 27. - Privilegiul imobiliar se intabulează în partea a III-a a Cărţii funciare, conform procedurii publicităţii imobiliare prevăzute în titlul II din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi în Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, cu modificările şi completările ulterioare.
Art. 28. - (1) Privilegiul imobiliar se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari.
(2) Cererea se adresează biroului de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui circumscripţie este situat imobilul şi va cuprinde numele, prenumele/denumirea şi domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsura să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară, după caz.
(3) În cazul în care nu există deschisă carte funciară pentru imobilul asupra căruia se solicită înscrierea privilegiului, se va face menţiune despre aceasta în cerere, urmând ca privilegiul să fie înscris în vechile registre de publicitate imobiliară în conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizată a extrasului de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorată.
(5) Cererea şi extrasele de pe listele de plată, prevăzute la alin. (4), vor purta ştampila asociaţiei de proprietari şi, după caz, semnătura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a preşedintelui asociaţiei, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora.
Art. 29. - Privilegiul imobiliar prevăzut la art. 26 este opozabil celorlalţi creditori numai de la data îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară.
Art. 30. – Privilegiul imobiliar se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.
Art. 31. - Executarea silită a privilegiului imobiliar prevăzut la art. 26 se va efectua numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti.
CAPITOLUL III
Repartizarea cheltuielilor rezultate din întreţinerea, repararea şi exploatarea condominiilor
Art. 32. – (1) Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociaţiei de proprietari a condominiului. Lista de plată se semnează de administrator, de un membru al comisiei de cenzori şi se aprobă de preşedinte prin semnătură şi aplicarea ştampilei asociaţiei, şi persoanele semnatare certifică şi răspund de corectitudinea listei de plată.
(3) Nici un proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta nu va fi exceptat de obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta ori in alte situatii.
Art. 33. - (1) Asociaţiile de proprietari constituite în condominii cu mai multe scări, pot să-şi monteze contoare de apă pe fiecare scară în parte pentru defalcarea consumului. Consumurile înregistrate de aceste contoare pot fi utilizate la repartizarea facturii pe fiecare scară. Diferenţele faţă de consumul înregistrat de contorul de branşament se repartizează fiecărei scări în cote părţi egale, în baza convenţiei scrise între asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau tronsoane de clădire. Consumurile înregistrate de contoarele montate în aval de contorul de branşament, nu fac obiectul contractului de furnizare a serviciului şi nu determină obligaţii ale asociaţiei de proprietari către furnizărul serviciului respectiv.
(2) Asociaţiile de proprietari cărora li se facturează consumul în sistem pauşal, au obligaţia să declare la furnizorii de servicii, în scris, cu numele reprezentantului în clar şi aplicarea ştampilei asociaţiei de proprietari, pe propria răspundere, numărul mediu de persoane, ori de câte ori se produce o modificare a acestuia.
(3) Asociaţiile de proprietari care au în componenţă cel puţin 2 scări sau tronsoane de clădire dotate cu contor de branşament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa caldă şi/sau energia termică pentru încălzirea apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă pe scări sau tronsoane de clădire funcţie de indicaţiile contoarelor de branşament. După această repartizare pentru lista de plată aferentă fiecărei scări sau tronson de clădire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament şi spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, se face conform prevederilor de la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. a, b şi c.
A. Repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane
Art. 34. - Cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu şi nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pa baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată şi reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum ; energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.
Art. 35. - Prin hotărârea adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin. De asemenea, în cazul clădirilor care au amplasate la etajele superioare băi, spălătorii, uscătorii, prin hotărârea adunării generale, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin, pot să fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociaţia de proprietari de către persoanele care nu folosesc spaţiile de la etajele superioare.
Art. 36. – (1) În clădirile în care consumul de gaze naturale pentru bucătării şi spălătorii se înregistrează prin acelaşi aparat care măsoară şi consumul aferent încălzirii, se stabileşte consumul aferent bucătăriilor şi spălătoriilor pe baza unor baremuri stabilite potrivit legislaţiei în vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de apă caldă menajeră pe apartamente şi spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă la clădirile cu centrală termică proprie, asociaţia de proprietari poate monta un contor pe instalaţia de apă caldă astfel încât acesta să înregistreze consumul de apă caldă menajeră din condominium. Valoarea consumului de gaze naturale, în lipsa unui contor care să înregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determină pe baza unor baremuri stabilite potrivit legislaţiei în vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru încălzire la clădirile cu centrală termică proprie, în situaţiile în care nu există aparate de măsură a consumului respectiv, se determină scăzând din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa caldă şi bucătării conform prevederilor de la alin. (1) şi (2).
Art. 37. – (1) Cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu şi nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată şi reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde menajere şi a hranei; energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune; colectarea deşeurilor menajere; vidanjare.
(2) Convenţia prevăzută are durata nedeterminată, fiind valabilă pe toată perioada activităţii desfăşurată de deţinătorii menţionaţi la alin. (1) şi se actualizează periodic în funcţie de elementele noi care intervin, în funcţie de numărul persoanelor care desfăşoară zilnic activităţi în spaţiul sau apartamentul respectiv, de numărul mediu zilnic de clienţi şi de obiectul de activitate. Numărul acestora se stabileşte de deţinătorul spaţiului şi se certifică de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari. Acest număr se utilizează pentru calculul cheltuielilor pe persoană aferente spaţiului respectiv.
(3) Convenţia precizează contribuţia proprietarului la cheltuielile asociaţiei de proprietari cu privire la consumurile care nu pot fi înregistrate distinct pe fiecare proprietate în cauză şi care sunt determinate de activitatea desfăşurată.
(4) Convenţia completează obligaţiile proprietarului faţă de cheltuielile din cadrul asociaţiei de proprietari menţionate la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b, c, d, e şi f.
(5) În situaţia în care, la notificarea scrisă din partea asociaţiei de proprietari, proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din condominium refuză încheierea convenţiei sunt aplicabile criteriile stabilite şi adoptate în acest sens de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari prin decizie scrisă şi în baza constatărilor vizuale cu privire la activitatea desfăşurată din punct de vedere al numărului de persoane angajate şi al numărului de clienţi.
(6) În situaţia în care, la notificarea scrisă a proprietarului, conducerea asociaţiei de proprietari refuză încheierea convenţiei este aplicabil criteriul de la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. a sau b, după caz,cu obligaţia proprietarului de a declara, în scris, numărul persoanelor angajate sau care desfăşoară activităţi în spaţiul său.
Art. 38. - (1) În lipsa contoarelor de înregistrare a consumului de apă la branşament, repartizarea consumului se face potrivit normelor legale pe bază de baremuri pe fiecare tip de consumator în parte.
(2) În cazurile în care condominiumul dispune numai de duşuri şi băi comune care deservesc apartamentele/spaţiile, cheltuielile se repartizează pe fiecare proprietar în raport cu numărul persoanelor care locuiesc curent în clădire, aferent fiecărui apartament/ spaţiu.
(3) În cazuri, când nu se pot separa, prin măsurare, consumurile de energie electrică la părţile comune ale clădirii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se realizează conform cu baremurile stabilite potrivit normelor legale, pentru consumul comun şi pentru deţinătorii de apartamente, ţinându-se seama de consumatorii electrici existenţi, iar cheltuielile aferente părţilor de folosinţă comună se repartizează pe fiecare proprietar proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în condominium, conform cu legislaţie în vigoare.
B. Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale
Art. 39. – (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă, cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece şi canalizare; apă caldă menajeră; energia termică, combustibilul şi apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; încălzirea apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează funcţie de indexul contoarelor individuale sau funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile.
Art. 40. - (1) Dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute în actele normative în vigoare cu privire la asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru apă sau încălzire, atunci repartizarea acestor utilităţi se stabileşte prin decizia comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, de calcul şi de repartizare a contravalorii consumurilor respective.
(2) Dacă toate proprietăţile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a consumurilor, asociaţia de proprietari poate stabili modul de plată a cheltuielilor pe bază de convenţie cu caracter individual, considerat ca un serviciu suplimentar, diferit de contractul de furnizare a serviciului, încheiat cu furnizorul serviciului cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. În toate cazurile plata consumurilor proprii nu scuteşte nici un proprietar de la plata contribuţiei la cheltuielile comune.
Art. 41. – (1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcţie de indexul repartitoarelor de costuri conform normei tehnice şi metodologiei elaborate de Autoritatea Naţională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice.
(2) În cazul distribuţiei orizontale a energiei termice pentru încălzire, diferenţa între consumul înregistrat de contorul montat la branşament şi suma consumurilor înregistrate de contoarele individuale montate la nivel de apartament reprezintă consum comun şi se repartizează proporţional cu cota indiviză.
Art. 42. - (1) Asociaţiile de proprietari vor evidenţia cheltuielile cu energia termică pentru încălzire şi apa caldă menajeră, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special care va fi afişat împreună cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de întreţinere.
(2) În borderoul prevăzut la alin. (1) se vor înscrie obligaţiile de plată a energiei termice consumate pentru încălzire şi prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, aşa cum rezultă din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termică, şi separat cuantumul ajutorului social aprobat în conformitate cu Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de ajutoare pentru încălzirea locuinţei precum şi a unor facilităţi populaţiei pentru plata energiei termice.
(3) La primirea borderoului cuprinzand ajutoarele de caldura pe beneficiari se vor menţiona pe chitante aceste sume, beneficiarii urmand sa achite diferenta dintre cota de intretinere afisata pe lista de plata si ajutorul social.
C. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate
Art. 43. - Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalaţii din condominium aflate în proprietate comună. Prin toţi proprietarii din cadrul asociaţiei de proprietari se înţelege toţi proprietarii apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, membri sau nemembri ai asociaţiei de proprietari.
Art. 44. - (1) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună - astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţade; acoperiş şi altele asemenea conform prevederilor din acordul de asociere, personalul angajat sau contractat al asociaţiei (salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, (salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curăţenie etc.); indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese (preşedinte, membri comitet executiv, comisia de cenzori); prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.
(2) Dacă facturarea serviciilor publice de utilităţi este individuală, pentru consumurile de pe spaţiile comune furnizorii vor încheia contracte de furnizare cu asociaţia de proprietari în condiţiile stabilite de comun acord.
Art. 45. – Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate se repartizează proporţional cu cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, calculată în funcţie de suprafaţele utile ale tuturor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă. Cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar este înscrisă în acordul de asociere. Modificările asupra cotei-părţi indivize se consemnează în acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta.
Art. 46. – (1) Suprafaţa utilă a apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă şi cota-parte indiviză de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, după caz, contractul de vânzare-cumpărare, fişei cadastrale, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire şi contractul de schimb sau contractul de donaţie şi/sau cele determinate pe bază de măsurători şi înscrise într-o documentaţie cadastrală recepţionată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară competent.
(2) În cazul în care suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, din clădirea/blocul care constituie condominiumul, nu este egală cu 100, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari solicită întocmirea unei noi documentaţii cadastrale, prin punerea la dispoziţie a cărţii tehnice a imobilului şi cu respectarea prevederilor în vigoare cu privire la autorizarea, calitatea şi siguranţa construcţiilor.
(3) Cota-parte indiviză de proprietate reprezintă raportul procentual dintre suprafaţa utilă a apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă şi suma suprafeţelor utile ale tuturor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din condominium.
Art. 47. - Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru încălzire, în cazul în care nu există aparate de măsurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, inclusiv proprietatea comună aferentă acestora, se repartizează tuturor proprietarilor din cadrul asociaţiei de proprietari proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, aşa cum este înscrisă în acordul de asociere.
D. Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari
Art. 48. - Cheltuielile pe beneficiari reprezintă cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază în mod individual proprietarii, toţi sau în parte, gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari.
Art. 49. - Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul şi gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze, energie electrică, deşeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chirii spaţii comune - boxe, casa scării, holuri, spaţiu ghenă, terasă etc.; gestiunea ajutoarelor băneşti; gestiunea contractelor cu caracter individual; întreţinerea interfonului, partea de instalaţie din interiorul apartamentului; verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică, în cazul distribuţiei orizontale; reviziile instalaţilor interioare de gaze, apă şi încălzire; alte servicii individuale către proprietari.
Art. 50. - (1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizează conform valorii care revine fiecărui beneficiar în cauză.
(2) Pentru proprietarii care beneficiază de anumite servicii şi determină consumuri suplimentare, în condiţiile în care nu există nici o interdicţie legală în acest sens, calculul cotei de contribuţie aferentă cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremurilor stabilite prin normativele tehnice în vigoare sau, în lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, funcţie de cantitatea consumată.
E. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici
Art. 51. - Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: încălzirea proprietăţilor individuale – apartamente, spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă - (energia termică sub formă de căldură; combustibilul şi energia electrică pentru încălzire; salariu/remuneraţie fochist şi echipament de lucru; costuri pentru funcţionarea instalaţiilor de încălzire centrală).
Art. 52. - (1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termică din spaţiile aflate în proprietate comună, şi anume: casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, subsol, holuri şi altele asemenea, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor prezentelor norme metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu încălzirea spaţiilor comune precum şi pentru alocarea, încasarea şi plata sumelor aferente contractului individual de prestări servicii energetice societatea prestatoare poate încheia un contract de prestări servicii cu asociaţia de proprietari. Valoarea contractului se negociază între părţi.
(3) Proprietarii apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă deconectaţi de la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică al clădirii au obligaţia să-şi asigure o altă sursă de încălzire.
(4) Dacă proprietarul unui apartament sau al unui spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă modifică suprafaţa echivalentă termic de încălzire din apartamentul sau din spaţiul pe care îl deţine, cota-parte de participare la cheltuielile pentru încălzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafeţei utile luate în calcul, fără a modifica cota indiviză a apartamentului. Coeficientul se calculează conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea Naţională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice, pe baza unui studiu de specialitate.
F. Repartizarea cheltuielilor de altă natură
Art. 53. - Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate după criteriile prevăzute la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. a, b şi c.
Art. 54. - Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: lucrările de întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune care se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuinţe şi în spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în condiţiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin care sistemul de antenă colectivă să fie desfiinţat sau casat; cutiile poştale, cheile de la uşa de intrare comună în clădire care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curăţatul coşurilor de fum care se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.
Art. 55. - Alte cheltuieli în cadrul asociaţiei de proprietari se repartizează în conformitate cu normele şi normativele avute în vedere la facturarea comună a acestora şi/sau în conformitate cu clauzele prevăzute în contractele încheiate cu furnizorii respectivelor servicii.
Art. 56. - Cheltuielile privind serviciile pentru încălzirea centrală şi prepararea apei calde menajere asigurată prin centrale termice proprii sau aflate în exploatarea directă a asociaţiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia până la locul de consum, cheltuieli efectuate cu îndepărtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funcţionarea instalaţiilor aferente şi iluminatul încăperilor în care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de lucru şi protecţie pentru fochiştii care deservesc centralele termice, indemnizaţiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contribuţiile către bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru păstrarea curăţeniei în centralele termice, costul apei pentru umplerea instalaţiei.
CAPITOLUL IV
Raportul dintre administraţia publică locală şi centrală şi asociaţiile de proprietari
Art. 57. - Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti organizează compartimente specializate în scopul sprijinirii proprietarilor pentru înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi pentru realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin în administrarea imobilelor, în conformitate cu prevederile legale în vigoare. Compartimentele specializate, înfiinţate în cadrul autorităţilor administarţiei publice locale are în componenţă specialişti în domeniul financiar-contabil, tehnic, juridic, al legislaţiei muncii şi a raporturilor de muncă.
Art. 58. - (1) Persoanele fizice care doresc să obţină calitatea de administrator de imobile sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calităţilor profesionale ale persoanelor care doresc să practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaţiile de proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobil se elibereaza pentru o perioada nedeterminata si este valabil pe tot teritoriul Romaniei.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de către autoritatea administraţiei publice locale care l-a eliberat, dacă nu mai sunt îndeplinite condiţiile pentru exercitarea acestei activităţi.
Art. 59. - (1) Exercitarea controlului asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiilor de proprietari, se realizeaza în conformitate cu prevederile art. 55 de catre organele competente potrivit legislaţiei financiar-contabile.
(2) Asociatia sau orice proprietar din condominiu poate contracta, in nume propriu, lucrari de expertiza tehnica si/sau contabila, cu o persoana fizica sau juridica care are calitatea de a efectua expertize, conform legislatiei privind organizarea activitatii de expertiza tehnica si contabila, judiciara si extrajudiciara.
(3) In conditiile stabilite de consiliile locale, judetene sau de Consiliului General al Municipiului Bucureşti si in functie de resursele bugetare proprii, primariile pot incheia parteneriate cu Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania, in vederea efectuarii expertizei financiar-contabile a gestiunii fondurilor asociatiilor de proprietari, la solicitarea unuia sau a mai multor membri ai asociatiei, ulterior efectuarii de catre comisia de cenzori a controlului financiar-contabil pe respectiva perioada.
CAPITOLUL V
Dispoziţii tranzitorii şi finale
Art. 60. – Până la elaborarea şi aprobarea normelor privind repartizarea consumurilor de energie termică pentru încălzire şi apă caldă menajeră, în cazul utilizării repartitoarelor de costuri, se aplică metodologiile însuşite şi aprobate de asociaţiile de proprietari.
Art. 61. - Prezentele norme intră în vigoare la 3 zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I.
În temeiul art. 108 din Constituţia României, republicată şi al art. 59 al Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari,
Guvernul României adoptă prezenta hotărâre.
Art. 1. – Se aprobă Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, prevăzute în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Art. 2. - Pe data intrării în vigoare a prezentei hotărâri se abrogă Hotărârea Guvernului nr. 400/ 2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 311 din 08 mai 2003, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi orice alte dispoziţii contrare.
N O R M E M E T O D O L O G I C E
de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari
CAPITOLUL I
Dispoziţii generale
Art. 1. - Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziţie asociaţiilor de proprietari şi autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale a cadrului general pentru înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, exploatarea şi administrarea clădirilor - blocuri de locuinţe - condominii, precum şi exercitarea controlului financiar-contabil şi de gestiune asupra activităţii asociaţiilor de proprietari în aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.
Art. 2. - (1) În scopul reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comună indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu, proprietarii locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se pot constitui în asociaţii de proprietari.
(2) Asociaţia de proprietari este forma de asociere autonomă, de organizare şi de reprezentare a intereselor comune a majorităţii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridică, nonprofit, înfiinţată în condiţiile prevăzute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democraţiei şi statului de drept, pentru reprezentare la nivel local şi naţional, asociaţiile de proprietari se pot asocia în federaţii, uniuni, ligi ale asociaţiilor de proprietari din municipii, oraşe sau judeţe, respectiv la nivel naţional, în condiţiile prevăzute de lege.
Art. 3. - Proprietarii din asociaţiile de locatari din clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condiţiile legii şi care nu s-au organizat în asociaţii de proprietari vor lua măsurile prevăzute de prezentele norme pentru constituirea în asociaţii de proprietari, potrivit art. 4 din Legea nr. 230/2007.
CAPITOLUL II
Înfiinţarea, organizarea, funcţionarea şi administrarea asociaţiei de proprietari
Art. 4. - Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, din cadrul aceluiaşi condominiu cu cel puţin 3 proprietari. Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere, potrivit art. 5, alin. (1) din Legea 230/2007. Tabelul nominal, anexă la acordul de asociere, va conţine, în mod obligatoriu, următoarele: numele şi prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria şi numărul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimării voinţei de asociere şi semnătura.
Art. 5. - (1) În clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.
(2) Asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau tronsoane de clădire se pot constitui prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire, pe scară sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcării tehnice a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune, precum şi modalitatea acestei defalcări/repartizări. Dacă va fi necesar, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi, cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare independentă a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări, precum şi pentru realizarea branşamentelor.
Art. 6. - (1) Anterior adunării de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată vor hotărî şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora şi la data de convocare a adunării de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.
(2) Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoacă prin afişare într-un loc vizibil.
(3) Adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari este legal întrunită în cvorumul prevăzut la art. 5, alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Acordul privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari se ia cu votul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul clădirii, scării sau tronsonului respectiv, după caz.
(5) Dacă nu este întrunit cvorumul, o nouă convocare va avea loc după cel puţin 5 zile de la data primei convocări, în condiţiile prevăzute la alin. (1). În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua. După a treia convocare a adunării generale de constituire, acordul de asociere se consideră realizat, sub condiţia exprimării voinţei de asociere, consemnată în tabelul anexă la acordul de asociere, a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor.
(6) În adunarea de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:
a) denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
b) scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari;
c) mijloace materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; structura veniturilor şi cheltuielilor;
d) membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora;
e) structura organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
g) condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;
h) dispoziţii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţii contractuale, penalizări.
i) posibilitatea asigurării, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat unde se va putea desfasura serviciul de administrare si pot fi pastrate in siguranta documentele asociatiei.
Art. 7. - (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-un proces-verbal al adunării generale de constituire întocmit în două exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul.
(2) Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenţi consimţământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6.
(3) În cazul în care un proprietar se află în imposibilitatea de a semna se va consemna că acesta şi-a dat consimţământul şi se face menţiune despre cauza acestei imposibilităţi.
Art. 8. - (1) Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării generale de constituire se depun şi se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea.
(2) Statutul şi acordul de asociere se întocmesc în baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie să conţină:
a) adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele şi prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent clădirii;
d) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună;
e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.
(4) Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către preşedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află clădirea.
(5) Încheierea se dă fără citarea părţilor şi este executorie.
(6) Încheierea este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judecă cu citarea părţilor.
Art. 9. - Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea generală de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul în condiţiile prevăzute la art. 7 se face la cererea scrisă a acestora, fără alte formalităţi. Viitorul proprietar din condominiu solicită să devină membru al asociaţiei de proprietari prin semnarea unui act adiţional la acordul de asociere fără alte formalităţi.
Art. 10. - Înscrierea în cartea funciară a proprietăţii individuale şi a condominiului se face potrivit dispoziţiilor legale în materie.
Art. 11. - După înfiinţarea asociaţiei de proprietari aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea judecătorului delegat sau orice alt document legal acordat la înfiinţare şi codul de identificare fiscală al asociaţiei. Actele care emană de la asociaţiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
Art. 12. - Proprietarii membri ai asociaţiei pe lângă drepturile şi îndatoririle prevăzute în Statutul asociaţiei de proprietari, au şi următoarele drepturi şi obligaţii:
A. Drepturi:
a) să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
b) să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari, dacă au calitatea de membru al asociaţiei de proprietari şi capacitatea deplină de exerciţiu.
c) să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
d) să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, să o conteste preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă la contestaţie în termen de 7 zile;
e) să folosească părţile comune de construcţii şi instalaţii ale condominiului conform destinaţiei pentru care au fost construite;
f) să îşi închirieze proprietatea, fără a fi afectate exercitarea drepturilor şi îndeplinirea responsabilităţilor legate de asociaţia de proprietari
B. Obligaţii:
a) să menţină în bune conditii proprietatea individuală, apartamentul sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală al celorlalţi proprietari din condominiu;
b) să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar şi justificat să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz, conform prevederilor din statutul asociaţiei de proprietari.
c) să contribuie la constituirea mijloacelor băneşti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi să achite în termenul stabilit cota de contribuţie care le revine în cadrul cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
d) să ia măsuri, în cadrul asociaţiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică precum şi pentru creşterea performanţei energetice a clădirii, după caz, potrivit prevederilor legale şi să achite cota-parte a costurilor aferente. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri. În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, conform prevederilor legale în vigoare; lucrările de reparaţii, intervenţii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii;
e) să repare stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii, dacă proprietarul unui apartament ori spaţiu sau oricare altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu;
f) la înstrăinarea proprietăţii să transmită toate obligaţiile către dobânditor, inclusiv cu privire la sumele de plată către asociaţia de proprietari existente la data tranzacţiei precum şi orice alte informaţii relevante sau având consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată.
g) la dobândirea proprietăţii să depună în copie, la asociaţie, actul de proprietate;
h) să modifice instalaţiile de distribuţie a utilităţilor în interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu numai în condiţiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilităţii, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective. Pe baza acestui referat comitetul executiv va hotărî asupra efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.
i) nu pot ocupa funcţii în comitetul executiv şi comisia de cenzori membri în grad de rudenie până la gradul 4 inclusiv.
Art. 13. - (1) Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari.
(3) Orice modificare a proprietăţii individuale se va aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru înscrierea în Jurnalul evenimentelor din Cartea Tehnică a Construcţiei, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, proces-verbal recepţie, schiţe.
(4) Unităţile care au administrat clădirile şi sunt deţinătoare a cărţii construcţiei au obligaţia de a o preda asociaţiilor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai există să o reconstituie pe cheltuială proprie.
Art. 14. - (1) Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari se întrunesc în adunări generale ordinare sau extraordinare.
(2) Adunarea generală ordinară are loc cel puţin o dată pe an, în primul trimestru. Convocarea se asigură de preşedintele sau de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.
(3) Pentru situaţii speciale sau de maximă urgenţă, adunările generale extraordinare ale asociaţiei de proprietari pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
(4) Proprietarii trebuie anunţaţi, prin afişare la loc vizibil sau pe bază de tabel nominal convocator, asupra datei adunării generale a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 7 zile înainte ca aceasta să aibă loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale.
(5) Adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal sau prin reprezentant legal. Dacă nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu, adunarea va fi suspendată şi reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări. La adunarea reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate prin votul majorităţii membrilor prezenţi. Dovada convocarii si reconvocarii constituie afişul de la avizier şi tabelul nominal convocator cu semnaturi.
Art. 15. - Adunarea generală asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a) alege şi revocă din funcţie preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaţiei de proprietari;
b) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
c) adoptă şi modifică bugetul de venituri şi cheltuieli;
d) mandatează comitetul executiv reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a persoanei care ocupă funcţia de administrator imobile sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionări a clădirii;
e) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociaţi.
Art. 16. - (1) Comitetul executiv, format dintr-un numar impar de membri alesi de adunarea generala, reprezintă asociaţia de proprietari în administrarea şi funcţionarea clădirii, cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietăţile individuale, apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă. Presedintele asociaţiei de proprietari este şi presedinte al comitetului executiv.
Art. 17 - (1) Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;
b) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea din asociaţia de proprietari;
c) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;
d) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune în conformitate cu actele normative în vigoare;
e) întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi, conform cu responsabilităţile ce le revin, şi urmăreşte realizarea lor;
f) supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, în mod special situaţia încasărilor şi plăţilor lunare;
g) pentru realizarea scopului şi activităţilor asociaţiei de proprietari, angajează şi demite personalul necesar, încheie şi reziliază contracte cu persoane fizice / juridice;
h) îşi asumă obligaţii, în nume asociaţiei sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;
i) iniţiază sau apără în procese, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire;
j) stabileşte sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizează documentele asociaţiei de proprietari;
l) asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;
m) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;
n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;
o) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale.
p) aprobă lunar lista cu cotele de contribuţie la plata cheltuielilor asociaţiei de proprietari, conform hotărârii adunării generale;
r) stabileşte cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în clădire şi pentru persoanele care locuiesc temporar minimum 15 zile pe luna; stabileşte perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale;
s) analizează problemele ridicate de membrii asociaţiei de proprietari şi ia măsuri pentru rezolvarea acestora, conform hotărârii adunării generale;
ş) ia toate măsurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei în care se efectuează reparaţii la părţile comune, urmând ca sumele aferente reparaţiilor respective să fie suportate de toţi proprietarii proporţional cu cota indiviză.
(2) Şedinţele comitetului executiv se desfăşoară lunar si sunt legal întrunite dacă jumătate plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele comitetului executiv pot fi convocate de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul de decizii al comitetului executiv şi se afişează la avizier.
(4) După aprobarea bugetului de venituri şi cheltuieli comitetul executiv va urmări derularea acestuia în condiţiile legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea atribuţiilor ce îi revin si adoptă decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor, remuneratiilor şi al eventualelor premieri care se acordă personalului încadrat cu contract individual de muncă sau conventie civila de prestari servicii, in limita bugetului aprobat de adunarea generală.
(6) Angajează sau demite personalul, încheie sau reziliază contracte în ceea ce priveşte activitatea de administrare şi întreţinere a clădirii, a părţilor comune de construcţii/ instalaţiilor precum şi pentru alte activităţi conforme cu scopul asociaţiei de proprietari (administrator, contabil, casier, îngrijitor, fochist, mecanic, instalator etc.).
Angajarea personalului necesar asociaţiei de proprietari se face de către comitetul executiv, reprezentat de preşedinte, în conformitate prevederile legislaţiei specifice în vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor, potrivit art. 35, alin. (5) din Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obligaţiile şi răspunderile privind activitatea de management stabilite la art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada cât asociaţia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indiferent de cauze.
(9) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preşedintele asociaţiei de proprietari, răspund personal sau solidar, după caz, în faţa legii şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
Art. 18. - (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari este fie candidatul care a obţinut cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voinţa sa şi a majorităţii proprietarilor din cadrul adunării generale.
(2) Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor angajate de aceasta şi îşi asumă obligaţii în numele acesteia.
(3) Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau în procesele iniţiate de un proprietar care contestă o hotărâre a adunării generale a proprietarilor.
(4) Preşedintele urmăreşte îndeplinirea obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor şi punerea în aplicare a deciziilor comitetului executiv.
(5) Preşedintele asociaţiei de proprietari păstrează şi urmăreşte ţinerea la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi celelalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari.
(6) Ştampila asociaţiei de proprietari se păstrează şi se foloseşte numai de către preşedinte sau de vicepreşedinte;
(7) In cazul in care presedintele se afla in imposibilitatea de a-si exercita atributiile, acestea vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte numit de preşedintele asociaţiei de proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmând ca in termen de 90 de zile de la data cand s-a constatat indisponibilitatea sa fie organizata o adunare generala, pentru a alege un nou presedinte.
(8) Presedintele poate fi remunerat, pe bază de contract de mandat, potrivit art.32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, în limitele bugetului de venituri şi cheltuieli aprobat prin hotărârea adunării generale, potrivit prevederilor Codului Fiscal.
Art. 19. - (1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmăreşte şi asigură respectarea legalităţii în administrarea bunurilor materiale şi a fondurilor financiare ale asociaţiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, aceştia trebuie să aibă cel puţin studii medii.
(3) Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea generală va mandata comitetul executiv pentru angajarea sau contractarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică ori juridică de specialitate, pe bază de contract sau convenţie de prestări de servicii.
(4) Cenzorii aleşi ai asociaţiei de proprietari pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociaţiei de proprietari poate fi remunerat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.
(6) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaţiei de proprietari răspund personal sau solidar, în faţa legii şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
Art. 20. - Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari are, în principal, următoarele atribuţii:
a) verifică legalitatea actelor şi documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor şi regulamentelor;
b) verifică execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli;
c) verifică gestiunea financiar-contabilă;
d) cel puţin o dată pe an, întocmeşte şi prezintă adunării generale rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri.
Art. 21. - (1) Asociaţiile de proprietari au obligaţia să organizeze şi să conducă contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilităţii nr. 82/1991, republicată, cu modificările ulterioare, în partidă dublă sau în partidă simplă, prin opţiune, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.
(2) Asociaţiile de proprietari organizează şi conduc contabilitatea în conformitate cu reglementările contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial aprobate prin ordin al ministrului economiei şi finanţelor.
(3) Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă vor depune la compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv, întocmită potrivit ordinului ministrului economiei şi finanţelor, până la data de 1 martie pentru situaţia la 31 decembrie şi până la data de 1 septembrie pentru situaţia la 30 iunie. Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă dublă vor depune bilanţ contabil, conform prevederilor legale.
Art. 22. - (1) Activitatea de administrare a condominiului include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie.
(2) Asociaţia de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreţinerii, investiţiilor şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de către autorităţile administraţiei publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
- să aibă ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori care au ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract;
- să aibă angajate persoane atestate în condiţiile prezentelor norme;
- să demonstreze că au bonitate financiară.
(4) Administratorii trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale acceptate de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari ai clădirii pe care urmează să o administreze.
(5) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuţiilor, obligaţiilor şi responsabilităţilor atribuite de comitetul executiv, în condiţiile legislaţiei în vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti dacă nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/ prestatorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
d) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;
e) gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generală;
f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege, precum şi cele stabilite prin contractul încheiat cu asociaţia de proprietari.
(6)Contabilul răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii, în condiţiile legii. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil.
(7) Administratorul care indeplineste si functia de contabil in partida simpla are obligatia sa intocmeasca si sa completeze registrul de casă, registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenţa fondului de reparaţii, registrul pentru evidenţa fondului de rulment, registrul pentru evidenţa sumelor speciale, registrul pentru evidenţa fondului de penalizări precum si alte formulare specifice activitatii de contabilitate prevazute prin ordin al ministrului economiei si finantelor.
(8) În situaţia în care asociaţia de proprietari angajează un casier, acesta răspunde de efectuarea operaţiunilor de încasări şi plăţi în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casă. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de casier. Pentru încasările în numerar asociaţia de proprietari are obligaţia să emită chitanţe care vor cuprinde obligatoriu următoarele date: numărul de ordine, în baza unei serii, care identifică chitanţa în mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa şi codul de înregistrare fiscală ale asociaţiei de proprietari pentru care se emite chitanţa.
(9) Pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate, supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. În caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate la plată.
Art. 23. – Spaţiile din proprietatea comună pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
Art. 24. - (1) În scopul asigurării fondurilor necesare pentru plăţi curente asociaţia, de proprietari stabileşte cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regulă, fondul de rulment se dimensionează astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin constatarea şi însuşirea experienţei în domeniu a unor asociaţii de proprietari echivalente ca mărime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afişate pe lista de plată. Pentru încasarea fondului de rulment casierul asociaţiei de proprietari eliberează chitanţă personalizată separată.
(3) În situaţiile în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul chiriaşul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieşte, acesta va participa şi la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment încasat se poate restitui în situaţiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dacă prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinţei locuinţei nu se stipulează altfel, precum şi în situaţiile în care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului executiv, la cererea proprietarului.
(5) Asociaţia de proprietari va constitui un fond pentru repararea părţilor de construcţii/instalaţii, aflate în proprietate comună, fond cu perioadă de folosire limitată, fond care va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri şi cheltuieli.
(6) Veniturile obţinute de asociaţia de proprietari din activităţi economice sau din alte activităţi desfăşurate se constituie ca fond special şi se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătăţirea confortului şi eficienţei condominiumului, pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. În aceste venituri se cuprind şi cele obţinute din închirierea unor spaţii aflate în proprietate comună indiviză, a spaţiilor pentru instalarea de reclame şi serviciului de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum şi alte venituri obţinute din orice sursă, în condiţiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaţiei de proprietari, nu se plătesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment şi nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilităţi. Acest fond va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri şi cheltuieli.
Art. 25. - (1) Cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceştia, după caz, în termen de maximum 20 zile de la data afişării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.În vederea respectării termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilităţi, administratorii au obligaţia de a afişa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin poştă, certificată prin înscrisul de pe ştampila poştei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociaţia de proprietari poate calcula şi percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitată, în condiţiile stabilite şi aprobate de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, în limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depăşi suma cotei restante la care s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli de reparaţii ale proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.
(3) Daca tertii impun penalitati asociatiei de proprietari pentru intirzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la:
restanţierii la cotele de intretinere, proportional cu cuantumul restantelor. Neplata la timp a cotelor de intretinere poate duce la imposibilitatea platii la timp a facturilor si deci la calcularea de penalitati de intirziere;
persoana imputernicita sa achite facturile, daca a intarziat plata facturilor la termen, acest lucru conducand la calcularea de penalitati de intirziere.
Art. 26. - Asociaţia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi a altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
Art. 27. - Privilegiul imobiliar se intabulează în partea a III-a a Cărţii funciare, conform procedurii publicităţii imobiliare prevăzute în titlul II din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi în Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, cu modificările şi completările ulterioare.
Art. 28. - (1) Privilegiul imobiliar se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari.
(2) Cererea se adresează biroului de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui circumscripţie este situat imobilul şi va cuprinde numele, prenumele/denumirea şi domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsura să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară, după caz.
(3) În cazul în care nu există deschisă carte funciară pentru imobilul asupra căruia se solicită înscrierea privilegiului, se va face menţiune despre aceasta în cerere, urmând ca privilegiul să fie înscris în vechile registre de publicitate imobiliară în conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizată a extrasului de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorată.
(5) Cererea şi extrasele de pe listele de plată, prevăzute la alin. (4), vor purta ştampila asociaţiei de proprietari şi, după caz, semnătura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a preşedintelui asociaţiei, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora.
Art. 29. - Privilegiul imobiliar prevăzut la art. 26 este opozabil celorlalţi creditori numai de la data îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară.
Art. 30. – Privilegiul imobiliar se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.
Art. 31. - Executarea silită a privilegiului imobiliar prevăzut la art. 26 se va efectua numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti.
CAPITOLUL III
Repartizarea cheltuielilor rezultate din întreţinerea, repararea şi exploatarea condominiilor
Art. 32. – (1) Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociaţiei de proprietari a condominiului. Lista de plată se semnează de administrator, de un membru al comisiei de cenzori şi se aprobă de preşedinte prin semnătură şi aplicarea ştampilei asociaţiei, şi persoanele semnatare certifică şi răspund de corectitudinea listei de plată.
(3) Nici un proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta nu va fi exceptat de obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta ori in alte situatii.
Art. 33. - (1) Asociaţiile de proprietari constituite în condominii cu mai multe scări, pot să-şi monteze contoare de apă pe fiecare scară în parte pentru defalcarea consumului. Consumurile înregistrate de aceste contoare pot fi utilizate la repartizarea facturii pe fiecare scară. Diferenţele faţă de consumul înregistrat de contorul de branşament se repartizează fiecărei scări în cote părţi egale, în baza convenţiei scrise între asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau tronsoane de clădire. Consumurile înregistrate de contoarele montate în aval de contorul de branşament, nu fac obiectul contractului de furnizare a serviciului şi nu determină obligaţii ale asociaţiei de proprietari către furnizărul serviciului respectiv.
(2) Asociaţiile de proprietari cărora li se facturează consumul în sistem pauşal, au obligaţia să declare la furnizorii de servicii, în scris, cu numele reprezentantului în clar şi aplicarea ştampilei asociaţiei de proprietari, pe propria răspundere, numărul mediu de persoane, ori de câte ori se produce o modificare a acestuia.
(3) Asociaţiile de proprietari care au în componenţă cel puţin 2 scări sau tronsoane de clădire dotate cu contor de branşament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa caldă şi/sau energia termică pentru încălzirea apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă pe scări sau tronsoane de clădire funcţie de indicaţiile contoarelor de branşament. După această repartizare pentru lista de plată aferentă fiecărei scări sau tronson de clădire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament şi spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, se face conform prevederilor de la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. a, b şi c.
A. Repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane
Art. 34. - Cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu şi nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pa baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată şi reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum ; energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.
Art. 35. - Prin hotărârea adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin. De asemenea, în cazul clădirilor care au amplasate la etajele superioare băi, spălătorii, uscătorii, prin hotărârea adunării generale, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin, pot să fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociaţia de proprietari de către persoanele care nu folosesc spaţiile de la etajele superioare.
Art. 36. – (1) În clădirile în care consumul de gaze naturale pentru bucătării şi spălătorii se înregistrează prin acelaşi aparat care măsoară şi consumul aferent încălzirii, se stabileşte consumul aferent bucătăriilor şi spălătoriilor pe baza unor baremuri stabilite potrivit legislaţiei în vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de apă caldă menajeră pe apartamente şi spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă la clădirile cu centrală termică proprie, asociaţia de proprietari poate monta un contor pe instalaţia de apă caldă astfel încât acesta să înregistreze consumul de apă caldă menajeră din condominium. Valoarea consumului de gaze naturale, în lipsa unui contor care să înregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determină pe baza unor baremuri stabilite potrivit legislaţiei în vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru încălzire la clădirile cu centrală termică proprie, în situaţiile în care nu există aparate de măsură a consumului respectiv, se determină scăzând din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa caldă şi bucătării conform prevederilor de la alin. (1) şi (2).
Art. 37. – (1) Cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu şi nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată şi reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde menajere şi a hranei; energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune; colectarea deşeurilor menajere; vidanjare.
(2) Convenţia prevăzută are durata nedeterminată, fiind valabilă pe toată perioada activităţii desfăşurată de deţinătorii menţionaţi la alin. (1) şi se actualizează periodic în funcţie de elementele noi care intervin, în funcţie de numărul persoanelor care desfăşoară zilnic activităţi în spaţiul sau apartamentul respectiv, de numărul mediu zilnic de clienţi şi de obiectul de activitate. Numărul acestora se stabileşte de deţinătorul spaţiului şi se certifică de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari. Acest număr se utilizează pentru calculul cheltuielilor pe persoană aferente spaţiului respectiv.
(3) Convenţia precizează contribuţia proprietarului la cheltuielile asociaţiei de proprietari cu privire la consumurile care nu pot fi înregistrate distinct pe fiecare proprietate în cauză şi care sunt determinate de activitatea desfăşurată.
(4) Convenţia completează obligaţiile proprietarului faţă de cheltuielile din cadrul asociaţiei de proprietari menţionate la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b, c, d, e şi f.
(5) În situaţia în care, la notificarea scrisă din partea asociaţiei de proprietari, proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din condominium refuză încheierea convenţiei sunt aplicabile criteriile stabilite şi adoptate în acest sens de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari prin decizie scrisă şi în baza constatărilor vizuale cu privire la activitatea desfăşurată din punct de vedere al numărului de persoane angajate şi al numărului de clienţi.
(6) În situaţia în care, la notificarea scrisă a proprietarului, conducerea asociaţiei de proprietari refuză încheierea convenţiei este aplicabil criteriul de la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. a sau b, după caz,cu obligaţia proprietarului de a declara, în scris, numărul persoanelor angajate sau care desfăşoară activităţi în spaţiul său.
Art. 38. - (1) În lipsa contoarelor de înregistrare a consumului de apă la branşament, repartizarea consumului se face potrivit normelor legale pe bază de baremuri pe fiecare tip de consumator în parte.
(2) În cazurile în care condominiumul dispune numai de duşuri şi băi comune care deservesc apartamentele/spaţiile, cheltuielile se repartizează pe fiecare proprietar în raport cu numărul persoanelor care locuiesc curent în clădire, aferent fiecărui apartament/ spaţiu.
(3) În cazuri, când nu se pot separa, prin măsurare, consumurile de energie electrică la părţile comune ale clădirii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se realizează conform cu baremurile stabilite potrivit normelor legale, pentru consumul comun şi pentru deţinătorii de apartamente, ţinându-se seama de consumatorii electrici existenţi, iar cheltuielile aferente părţilor de folosinţă comună se repartizează pe fiecare proprietar proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în condominium, conform cu legislaţie în vigoare.
B. Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale
Art. 39. – (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă, cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece şi canalizare; apă caldă menajeră; energia termică, combustibilul şi apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; încălzirea apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează funcţie de indexul contoarelor individuale sau funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile.
Art. 40. - (1) Dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute în actele normative în vigoare cu privire la asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru apă sau încălzire, atunci repartizarea acestor utilităţi se stabileşte prin decizia comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, de calcul şi de repartizare a contravalorii consumurilor respective.
(2) Dacă toate proprietăţile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a consumurilor, asociaţia de proprietari poate stabili modul de plată a cheltuielilor pe bază de convenţie cu caracter individual, considerat ca un serviciu suplimentar, diferit de contractul de furnizare a serviciului, încheiat cu furnizorul serviciului cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. În toate cazurile plata consumurilor proprii nu scuteşte nici un proprietar de la plata contribuţiei la cheltuielile comune.
Art. 41. – (1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcţie de indexul repartitoarelor de costuri conform normei tehnice şi metodologiei elaborate de Autoritatea Naţională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice.
(2) În cazul distribuţiei orizontale a energiei termice pentru încălzire, diferenţa între consumul înregistrat de contorul montat la branşament şi suma consumurilor înregistrate de contoarele individuale montate la nivel de apartament reprezintă consum comun şi se repartizează proporţional cu cota indiviză.
Art. 42. - (1) Asociaţiile de proprietari vor evidenţia cheltuielile cu energia termică pentru încălzire şi apa caldă menajeră, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special care va fi afişat împreună cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de întreţinere.
(2) În borderoul prevăzut la alin. (1) se vor înscrie obligaţiile de plată a energiei termice consumate pentru încălzire şi prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, aşa cum rezultă din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termică, şi separat cuantumul ajutorului social aprobat în conformitate cu Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de ajutoare pentru încălzirea locuinţei precum şi a unor facilităţi populaţiei pentru plata energiei termice.
(3) La primirea borderoului cuprinzand ajutoarele de caldura pe beneficiari se vor menţiona pe chitante aceste sume, beneficiarii urmand sa achite diferenta dintre cota de intretinere afisata pe lista de plata si ajutorul social.
C. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate
Art. 43. - Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalaţii din condominium aflate în proprietate comună. Prin toţi proprietarii din cadrul asociaţiei de proprietari se înţelege toţi proprietarii apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, membri sau nemembri ai asociaţiei de proprietari.
Art. 44. - (1) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună - astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţade; acoperiş şi altele asemenea conform prevederilor din acordul de asociere, personalul angajat sau contractat al asociaţiei (salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, (salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curăţenie etc.); indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese (preşedinte, membri comitet executiv, comisia de cenzori); prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.
(2) Dacă facturarea serviciilor publice de utilităţi este individuală, pentru consumurile de pe spaţiile comune furnizorii vor încheia contracte de furnizare cu asociaţia de proprietari în condiţiile stabilite de comun acord.
Art. 45. – Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate se repartizează proporţional cu cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, calculată în funcţie de suprafaţele utile ale tuturor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă. Cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar este înscrisă în acordul de asociere. Modificările asupra cotei-părţi indivize se consemnează în acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta.
Art. 46. – (1) Suprafaţa utilă a apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă şi cota-parte indiviză de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, după caz, contractul de vânzare-cumpărare, fişei cadastrale, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire şi contractul de schimb sau contractul de donaţie şi/sau cele determinate pe bază de măsurători şi înscrise într-o documentaţie cadastrală recepţionată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară competent.
(2) În cazul în care suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, din clădirea/blocul care constituie condominiumul, nu este egală cu 100, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari solicită întocmirea unei noi documentaţii cadastrale, prin punerea la dispoziţie a cărţii tehnice a imobilului şi cu respectarea prevederilor în vigoare cu privire la autorizarea, calitatea şi siguranţa construcţiilor.
(3) Cota-parte indiviză de proprietate reprezintă raportul procentual dintre suprafaţa utilă a apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă şi suma suprafeţelor utile ale tuturor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din condominium.
Art. 47. - Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru încălzire, în cazul în care nu există aparate de măsurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, inclusiv proprietatea comună aferentă acestora, se repartizează tuturor proprietarilor din cadrul asociaţiei de proprietari proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, aşa cum este înscrisă în acordul de asociere.
D. Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari
Art. 48. - Cheltuielile pe beneficiari reprezintă cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază în mod individual proprietarii, toţi sau în parte, gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari.
Art. 49. - Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul şi gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze, energie electrică, deşeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chirii spaţii comune - boxe, casa scării, holuri, spaţiu ghenă, terasă etc.; gestiunea ajutoarelor băneşti; gestiunea contractelor cu caracter individual; întreţinerea interfonului, partea de instalaţie din interiorul apartamentului; verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică, în cazul distribuţiei orizontale; reviziile instalaţilor interioare de gaze, apă şi încălzire; alte servicii individuale către proprietari.
Art. 50. - (1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizează conform valorii care revine fiecărui beneficiar în cauză.
(2) Pentru proprietarii care beneficiază de anumite servicii şi determină consumuri suplimentare, în condiţiile în care nu există nici o interdicţie legală în acest sens, calculul cotei de contribuţie aferentă cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremurilor stabilite prin normativele tehnice în vigoare sau, în lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, funcţie de cantitatea consumată.
E. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici
Art. 51. - Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: încălzirea proprietăţilor individuale – apartamente, spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă - (energia termică sub formă de căldură; combustibilul şi energia electrică pentru încălzire; salariu/remuneraţie fochist şi echipament de lucru; costuri pentru funcţionarea instalaţiilor de încălzire centrală).
Art. 52. - (1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termică din spaţiile aflate în proprietate comună, şi anume: casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, subsol, holuri şi altele asemenea, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor prezentelor norme metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu încălzirea spaţiilor comune precum şi pentru alocarea, încasarea şi plata sumelor aferente contractului individual de prestări servicii energetice societatea prestatoare poate încheia un contract de prestări servicii cu asociaţia de proprietari. Valoarea contractului se negociază între părţi.
(3) Proprietarii apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă deconectaţi de la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică al clădirii au obligaţia să-şi asigure o altă sursă de încălzire.
(4) Dacă proprietarul unui apartament sau al unui spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă modifică suprafaţa echivalentă termic de încălzire din apartamentul sau din spaţiul pe care îl deţine, cota-parte de participare la cheltuielile pentru încălzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafeţei utile luate în calcul, fără a modifica cota indiviză a apartamentului. Coeficientul se calculează conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea Naţională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice, pe baza unui studiu de specialitate.
F. Repartizarea cheltuielilor de altă natură
Art. 53. - Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate după criteriile prevăzute la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. a, b şi c.
Art. 54. - Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: lucrările de întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune care se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuinţe şi în spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în condiţiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin care sistemul de antenă colectivă să fie desfiinţat sau casat; cutiile poştale, cheile de la uşa de intrare comună în clădire care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curăţatul coşurilor de fum care se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.
Art. 55. - Alte cheltuieli în cadrul asociaţiei de proprietari se repartizează în conformitate cu normele şi normativele avute în vedere la facturarea comună a acestora şi/sau în conformitate cu clauzele prevăzute în contractele încheiate cu furnizorii respectivelor servicii.
Art. 56. - Cheltuielile privind serviciile pentru încălzirea centrală şi prepararea apei calde menajere asigurată prin centrale termice proprii sau aflate în exploatarea directă a asociaţiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia până la locul de consum, cheltuieli efectuate cu îndepărtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funcţionarea instalaţiilor aferente şi iluminatul încăperilor în care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de lucru şi protecţie pentru fochiştii care deservesc centralele termice, indemnizaţiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contribuţiile către bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru păstrarea curăţeniei în centralele termice, costul apei pentru umplerea instalaţiei.
CAPITOLUL IV
Raportul dintre administraţia publică locală şi centrală şi asociaţiile de proprietari
Art. 57. - Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti organizează compartimente specializate în scopul sprijinirii proprietarilor pentru înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi pentru realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin în administrarea imobilelor, în conformitate cu prevederile legale în vigoare. Compartimentele specializate, înfiinţate în cadrul autorităţilor administarţiei publice locale are în componenţă specialişti în domeniul financiar-contabil, tehnic, juridic, al legislaţiei muncii şi a raporturilor de muncă.
Art. 58. - (1) Persoanele fizice care doresc să obţină calitatea de administrator de imobile sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calităţilor profesionale ale persoanelor care doresc să practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaţiile de proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobil se elibereaza pentru o perioada nedeterminata si este valabil pe tot teritoriul Romaniei.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de către autoritatea administraţiei publice locale care l-a eliberat, dacă nu mai sunt îndeplinite condiţiile pentru exercitarea acestei activităţi.
Art. 59. - (1) Exercitarea controlului asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiilor de proprietari, se realizeaza în conformitate cu prevederile art. 55 de catre organele competente potrivit legislaţiei financiar-contabile.
(2) Asociatia sau orice proprietar din condominiu poate contracta, in nume propriu, lucrari de expertiza tehnica si/sau contabila, cu o persoana fizica sau juridica care are calitatea de a efectua expertize, conform legislatiei privind organizarea activitatii de expertiza tehnica si contabila, judiciara si extrajudiciara.
(3) In conditiile stabilite de consiliile locale, judetene sau de Consiliului General al Municipiului Bucureşti si in functie de resursele bugetare proprii, primariile pot incheia parteneriate cu Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania, in vederea efectuarii expertizei financiar-contabile a gestiunii fondurilor asociatiilor de proprietari, la solicitarea unuia sau a mai multor membri ai asociatiei, ulterior efectuarii de catre comisia de cenzori a controlului financiar-contabil pe respectiva perioada.
CAPITOLUL V
Dispoziţii tranzitorii şi finale
Art. 60. – Până la elaborarea şi aprobarea normelor privind repartizarea consumurilor de energie termică pentru încălzire şi apă caldă menajeră, în cazul utilizării repartitoarelor de costuri, se aplică metodologiile însuşite şi aprobate de asociaţiile de proprietari.
Art. 61. - Prezentele norme intră în vigoare la 3 zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I.
Abonați-vă la:
Postări (Atom)
